Immobilienbewertung: Methoden, Faktoren, Ablauf

Was Sie zur Immobilienbewertung in Köln wissen sollten

In Deutschland werden Immobilien nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bewertet. Für Eigentumswohnungen kommt fast immer das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren und für selbstgenutzte Einfamilienhäuser häufig eine Kombination aus Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren passt, hängt von Objektart, Marktlage und Bewertungszweck ab.

Köln gehört zu den preislich am stärksten gespreizten Großstädten Deutschlands. Zwischen Hahnwald und Chorweiler liegen mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Unterschied. Wer hier bewertet, braucht aktuelle Vergleichsdaten aus dem konkreten Stadtteil. Wir greifen auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Köln, die Bodenrichtwerte von BORIS NRW und unsere eigenen Transaktionsdaten der letzten 12 Monate zurück.

Eine Onlinebewertung liefert eine grobe Spanne. Für eine belastbare Verkaufsentscheidung kommen wir persönlich vor Ort. Dabei prüfen wir Bausubstanz, Ausstattung, Energiezustand, Mikrolage und besondere Wertfaktoren. Sie erhalten eine schriftliche Marktwertanalyse mit Vergleichsdaten, Preisempfehlung und realistischem Vermarktungszeitraum bei Wonora immer kostenlos.

Den Wert einer Immobilie bestimmen drei anerkannte Verfahren, die je nach Objektart zum Einsatz kommen. Das Vergleichswertverfahren leitet den Marktwert aus tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage ab und ist bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern das übliche Verfahren. Das Ertragswertverfahren stellt bei vermieteten Objekten die erzielbaren Mieteinnahmen in den Mittelpunkt, während das Sachwertverfahren bei selbst genutzten Häusern ohne ausreichende Vergleichsdaten die Bau- und Grundstückskosten ansetzt.

Eine zentrale Größe ist in allen Verfahren der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte jährlich ermittelt und über das Portal BORIS NRW veröffentlicht. Den rechtlichen Rahmen für die Wertermittlung gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) vor. Den konkreten Marktwert beeinflussen darüber hinaus Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Grundriss und seit einigen Jahren zunehmend die energetische Qualität eines Gebäudes.

Wer den Wert vor dem Verkauf realistisch kennt, vermeidet die beiden häufigsten Fehler: einen zu hohen Angebotspreis, der Interessenten abschreckt und das Objekt zum Ladenhüter macht, oder einen zu niedrigen Preis, der bares Geld kostet. Eine fundierte Bewertung ist deshalb der erste Schritt jeder durchdachten Verkaufsstrategie.

Themen im Bewertungs Cluster

• Übersicht Immobilienbewertung Welches Verfahren wann? Wertbestimmende Faktoren, Ablauf, Online vs. persönlich.
• Bodenrichtwert Wie er ermittelt wird, wo Sie ihn finden, was er aussagt und was nicht.
• Vergleichswertverfahren Marktnaheste Methode, geeignet für Eigentumswohnungen.
• Sachwertverfahren Substanzwert-basiert, geeignet für selbstgenutzte Einfamilienhäuser.
• Ertragswertverfahren Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte.

Welche Bewertungsfrage führt Sie gerade um?

Der Wert einer Immobilie hängt davon ab, um welche Art Objekt es sich handelt und wofür Sie die Zahl brauchen. Ob Verkauf in Köln, Kauf einer Kapitalanlage oder ein Gespräch mit der Bank: Je nach Situation greift ein anderes Verfahren. Diese Übersicht ordnet Ihre Frage einem Ratgeber zu, der das Thema im Detail behandelt.

Sie wollen das große Ganze verstehen

Wenn Sie noch nicht wissen, welche Methode überhaupt zu Ihrem Objekt passt, beginnen Sie mit der Einordnung. Wir erklären, welche Faktoren in eine Bewertung einfließen und wie der Ablauf von der ersten Einschätzung bis zur fertigen Zahl aussieht. Die Grundlagen finden Sie im Ratgeber zu den Methoden und dem Ablauf einer Immobilienbewertung, der Ihnen als Einstieg in alle weiteren Themen dient.

Sie verkaufen eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus

Für selbst genutzte Wohnungen und Häuser orientiert sich der Wert in der Regel an tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Objekte in der Umgebung. Gerade in Köln und im Umland mit lebhaftem Markt liefert dieser Ansatz belastbare Anhaltspunkte. Wie der Abgleich mit vergleichbaren Verkäufen funktioniert, lesen Sie im Beitrag zur Bewertung über den direkten Marktvergleich.

Sie investieren in eine vermietete Immobilie

Bei Anlageobjekten zählt nicht der Verkaufspreis vergleichbarer Häuser, sondern der Ertrag, den die Immobilie über die Mieten abwirft. Diese Sicht ist entscheidend, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung prüfen. Wie sich der Wert aus den Mieteinnahmen ableitet, beschreiben wir im Ratgeber zur Bewertung aus Sicht von Kapitalanlegern.

Es gibt keine vergleichbaren Verkäufe

Manche Objekte lassen sich kaum mit anderen vergleichen, etwa ein freistehendes Haus mit besonderem Zuschnitt oder ein selten gehandelter Gebäudetyp. Dann rückt der Substanzwert in den Mittelpunkt, also der Wert von Gebäude und Grundstück getrennt betrachtet. Wann dieser Ansatz greift und wie er aufgebaut ist, erfahren Sie im Beitrag zur Bewertung nach dem Substanzwert.

Sie stoßen auf den Bodenrichtwert

In fast jeder Bewertung taucht der Grundstückswert auf, und an dieser Stelle begegnet Ihnen der Bodenrichtwert. Viele Eigentümer fragen sich, woher diese Zahl stammt und wie sie zustande kommt. Was dahintersteckt und wie der Wert ermittelt wird, klären wir im Ratgeber zum Bodenrichtwert und seiner Herleitung.

Sie sind unsicher, welcher Weg zu Ihrer Immobilie passt? Lesen Sie zunächst die Einordnung der Methoden und folgen Sie von dort den Verlinkungen zum passenden Verfahren. Konkrete Zahlen, Rechenschritte und Beispiele bleiben jeweils dem einzelnen Ratgeber vorbehalten, damit Sie genau die Tiefe finden, die Ihre Situation verlangt.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Bewertung