Immobiliensteuern: AfA, Spekulation, Grunderwerb, Erbschaft in Köln

Was Sie zu Immobiliensteuern wissen sollten

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste laufende Steuervorteil für Vermieter. Bei Wohngebäuden gilt seit 2023 die lineare AfA von 3 Prozent jährlich (auf Anschaffungskosten ohne Grundstücksanteil). Bei einem Mehrfamilienhaus mit 800.000 Euro Gebäudeanteil sind das 24.000 Euro jährliche Werbungskosten, die das zu versteuernde Einkommen senken. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von rund 10.000 Euro.

Beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie gilt die Spekulationsfrist: Liegen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre auseinander, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Spekulationssteuer auch früher. Wer in 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft mit erheblichen steuerlichen Konsequenzen.

Die Grunderwerbsteuer liegt in NRW bei 6,5 Prozent, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 26.000 Euro. Optimierungspotenzial: Inventar (Einbauküche, Sauna, Markise) im Kaufvertrag separat ausweisen darauf fällt keine Grunderwerbsteuer und keine Maklerprovision an.

Beim privaten Immobilienverkauf entscheidet vor allem die Haltedauer über die Steuerlast. Wird eine vermietete oder unbebaute Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, fällt auf den Gewinn die Spekulationssteuer an (§ 23 EStG). Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, ist von dieser Steuer ausgenommen.

Beim Kauf wird in Nordrhein-Westfalen eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig; sie zählt zu den Kaufnebenkosten und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung. Wer vermietet, kann das Gebäude über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen und Erhaltungsaufwand absetzen. Bei Erbschaft und Schenkung gelten die Freibeträge des Erbschaftsteuergesetzes, etwa 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro je Kind.

Steuerfragen sind im Einzelfall komplex und hängen von Nutzung, Haltedauer und persönlicher Situation ab. Die Beiträge in diesem Cluster, etwa zu Steuern beim Immobilienverkauf, ordnen die Regeln ein; sie ersetzen keine steuerliche Beratung, sondern helfen Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.

Themen im Steuer Cluster

• AfA bei Immobilien Lineare, degressive und Sonder AfA, Bemessungsgrundlage, Denkmal AfA.
• Spekulationssteuer Zehnjahresfrist, Ausnahmen, Berechnung, Verlustverrechnung.
• Grunderwerbsteuer NRW Höhe, Berechnung, Bundesländervergleich, Optimierung.
• Steuern beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer, Drei Objekte Grenze, Werbungskosten.
• Erbschaftsteuer bei Immobilien Freibeträge, Steuerklassen, Familienheimbefreiung.
• Steuern sparen mit Immobilien AfA-Strategien, Erhaltungsaufwand, 15-Prozentregel, Vermietung an Familie.

Welche Steuerfrage betrifft Ihre Immobilie gerade?

Rund um Kauf, Vermietung, Erbe und Verkauf einer Immobilie tauchen unterschiedliche Steuerthemen auf, und welches für Sie zählt, hängt von Ihrer Situation ab. Diese Übersicht ordnet die einzelnen Ratgeber nach Anlass, damit Sie direkt zum passenden Thema springen. Die konkreten Zahlen, Fristen und Berechnungen finden Sie jeweils auf den verlinkten Unterseiten.

Sie kaufen eine Immobilie

Beim Kauf fällt eine Steuer an, deren Höhe vom jeweiligen Bundesland abhängt. Wenn Sie in Köln oder im Umland erwerben, hilft Ihnen der Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen dabei, die zu erwartenden Kosten richtig einzuordnen und vorab einzuplanen.

Sie vermieten und wollen Steuern senken

Als Vermieter können Sie einen Teil Ihrer Aufwendungen steuerlich geltend machen. Wie die Abschreibung von Immobilien über die AfA funktioniert und welche Voraussetzungen dafür gelten, erklärt der zugehörige Ratgeber Schritt für Schritt.

Sie verkaufen Ihre Immobilie

Vor einem Verkauf stellt sich die Frage, welche steuerlichen Folgen auf Sie zukommen und worauf Sie achten sollten. Einen Überblick liefert der Ratgeber zu den Steuern beim Immobilienverkauf, der die wichtigsten Punkte vor der Veräußerung zusammenfasst.

Sie verkaufen früher als geplant

Liegt zwischen Kauf und Verkauf nur eine kurze Zeitspanne, kann eine zusätzliche Steuer greifen. Ob das auf Ihren Fall zutrifft, lesen Sie im Ratgeber zur Berechnung und den Fristen der Spekulationssteuer, der auch die möglichen Ausnahmen behandelt.

Sie erben oder vererben eine Immobilie

Beim Übergang einer Immobilie an die nächste Generation spielen Bewertung und Freibeträge eine Rolle. Worauf es dabei ankommt und welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen, zeigt der Ratgeber zur Erbschaftsteuer bei Immobilien, an dem Sie sich für Ihre Planung orientieren können.

Sie suchen den Gesamtüberblick

Vielleicht wollen Sie nicht nur eine einzelne Frage klären, sondern Ihre Steuerlast über mehrere Jahre planen. Dafür bündelt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien die verschiedenen Ansatzpunkte und verbindet die Einzelthemen zu einer Gesamtsicht.

Wenn Sie unsicher sind, mit welchem Thema Sie starten sollen, orientieren Sie sich am Anlass: Kauf, Vermietung, Verkauf oder Erbe. Für die steuerliche Beurteilung im Einzelfall ziehen Sie ergänzend eine Steuerberatung hinzu, da die Ratgeber Ihnen die Einordnung erleichtern, jedoch keine individuelle Beratung ersetzen.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Steuern