Steuern beim Immobilienverkauf: Was Sie wissen müssen

Grunderwerbsteuer: Betrifft den Käufer

Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer gezahlt, nicht vom Verkäufer. In Nordrhein Westfalen beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises, der Höchstsatz in Deutschland, den sich NRW mit Brandenburg, Schleswig Holstein und dem Saarland teilt.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 26.000 € Grunderwerbsteuer. Für Verkäufer ist dieser Faktor relevant, weil er die Gesamtkosten für den Käufer erheblich erhöht. Käufer müssen in NRW rund 11–12 % Kaufnebenkosten einkalkulieren, das beeinflusst die Preisverhandlung und die Finanzierbarkeit.

Vorfälligkeitsentschädigung als Kostenfaktor

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und der Immobilienkredit noch läuft, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn. Die Höhe richtet sich nach der Restschuld, der Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau.

Seit einem BGH-Urteil von 2019 sind die Berechnungsmethoden transparenter geworden. Typische Größenordnung: 0,5–1,0 % der Restschuld pro Restlaufzeitjahr. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 5 Jahren Restlaufzeit können das 5.000–10.000 € sein.

Tipp: Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung können Sie den Kredit mit 6 Monaten Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen (§ 489 BGB). Planen Sie Ihren Verkauf nach Möglichkeit so, dass die Zinsbindung bereits ausgelaufen ist.

Steuerliche Optimierung beim Immobilienverkauf

Es gibt mehrere legale Möglichkeiten, die Steuerlast beim Immobilienverkauf zu minimieren:

Inventar separat ausweisen

Einbauküche, Markise, Sauna, Kaminofen und andere bewegliche Gegenstände können im Kaufvertrag separat beziffert werden. Der Inventarwert mindert den steuerpflichtigen Immobilienverkaufspreis und damit den Spekulationsgewinn. Die Werte müssen realistisch und nachvollziehbar sein.

Verkauf nach Fristablauf planen

Wenn die Zehnjahresfrist in absehbarer Zeit abläuft, kann es sich lohnen, den Verkauf um einige Monate zu verschieben. Bei einem erwarteten Gewinn von 100.000 € und einem Steuersatz von 35 % sparen Sie 35.000 €, das rechtfertigt fast immer eine Verzögerung.

Eigennutzung nachholen

Wenn die Drei Jahres Regelung der Eigennutzung noch eingehalten werden kann, kann ein Umzug in die Immobilie die Spekulationssteuer vollständig vermeiden. Die Eigennutzung muss allerdings tatsächlich und nachweisbar sein, ein bloßes Ummelden der Adresse genügt dem Finanzamt nicht.

Verkaufskosten dokumentieren und absetzen

Maklerprovision, Anzeigenkosten, Homestaging Kosten, Fahrtkosten zu Besichtigungen und andere Verkaufskosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Sammeln Sie alle Belege sorgfältig.

Erbschaftssteuer bei geerbten Immobilien

Erben Sie eine Immobilie, fällt keine Grunderwerbsteuer an, aber möglicherweise Erbschaftssteuer. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ab:

Freibeträge

• Ehepartner/eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 € pro Elternteil
• Enkelkinder: 200.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 €
• Nicht verwandte Personen: 20.000 €

Steuerklassen und Steuersätze

• Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel): 7–30 % je nach Wert über dem Freibetrag
• Steuerklasse II (Geschwister, Nichten/Neffen, Stiefeltern): 15–43 %
• Steuerklasse III (alle übrigen Personen): 30–50 %

Sonderregel: Erbt ein Ehepartner oder Kind die selbst genutzte Immobilie und bewohnt sie weitere 10 Jahre selbst, ist die Erbschaft steuerfrei (bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche). Wird die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre verkauft oder vermietet, wird die Steuer nachträglich fällig.

Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien

Besondere Regelung: Bei geerbten Immobilien wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Hatte der Verstorbene die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft, ist der Verkauf durch den Erben sofort spekulationssteuerfrei, unabhängig davon, wann die Erbschaft erfolgte.

Wann sich ein Steuerberater lohnt

In folgenden Situationen empfehlen wir dringend, vor dem Verkauf einen Steuerberater zu konsultieren:

• Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist mit erwartetem Gewinn über 20.000 €
• Verkauf mehrerer Immobilien (Gefahr der Drei Objektgrenze)
• Geerbte Immobilien mit unklarer Besitzhistorie
• Immobilien im Betriebsvermögen
• Gemischt genutzte Immobilien (teilweise vermietet, teilweise selbst genutzt)
• Scheidungsfälle mit Zugewinnausgleich

Die Kosten für eine steuerliche Beratung (200–500 € für eine Erstberatung) stehen in keinem Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis, die oft im fünfstelligen Bereich liegt.

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine passende Steuerberatung. Die steuerliche Behandlung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.