Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge, Bewertung & Tipps

Wann fällt Erbschaftsteuer auf Immobilien an?

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Jeder Erwerb von Todes wegen, ob durch gesetzliche Erbfolge, Testament oder Vermächtnis, unterliegt grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Immobilien sind dabei der häufigste Auslöser, da ihr Wert die persönlichen Freibeträge oft übersteigt.

In Köln und dem Rheinland, wo die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, wird die Erbschaftsteuer immer relevanter. Eine Eigentumswohnung in guter Lage hat schnell einen Verkehrswert von 300.000 bis 500.000 Euro, Werte, die bei weiter entfernten Verwandten die Freibeträge deutlich übersteigen.

Die Steuerpflicht richtet sich nach dem Wohnsitz: Hat der Erblasser oder der Erbe seinen Wohnsitz in Deutschland, unterliegt das gesamte weltweit vererbte Vermögen der deutschen Erbschaftsteuer (unbeschränkte Steuerpflicht, § 2 Abs. 1 ErbStG). Haben beide keinen deutschen Wohnsitz, wird nur das inländische Vermögen besteuert (beschränkte Steuerpflicht).

Steuerklassen und Freibeträge im Überblick

Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad (Steuerklasse) und dem Wert des Erbes nach Abzug des Freibetrags.

Freibeträge (§ 16 ErbStG):

• Ehepartner/eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkel (deren Eltern verstorben): 400.000 Euro
• Enkel (deren Eltern leben): 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 Euro
• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
• Nicht verwandte Personen: 20.000 Euro

Steuersätze (§ 19 ErbStG):

• Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel): 7 % bis 30 % je nach Wert
• Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Stiefeltern): 15 % bis 43 %
• Steuerklasse III (alle übrigen): 30 % bis 50 %

Rechenbeispiel: Ein Kind erbt eine Eigentumswohnung in Köln Lindenthal mit einem Verkehrswert von 550.000 Euro. Freibetrag: 400.000 Euro. Steuerpflichtiger Erwerb: 150.000 Euro. Steuersatz Klasse I bei 150.000 Euro: 11 %. Erbschaftsteuer: 16.500 Euro.

Zum Vergleich: Erbt die Nichte des Erblassers dieselbe Wohnung, beträgt der Freibetrag nur 20.000 Euro. Steuerpflichtiger Erwerb: 530.000 Euro. Steuersatz Klasse II: 25 %. Erbschaftsteuer: 132.500 Euro, acht Mal so viel.

Bewertung der Immobilie für die Erbschaftsteuer

Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 werden Immobilien für die Erbschaftsteuer grundsätzlich mit dem Verkehrswert (gemeinen Wert) bewertet, also dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Objekts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (§ 9 BewG).

Das Finanzamt wendet dabei die gleichen Bewertungsverfahren an, die auch Sachverständige nutzen:

• Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG): Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, basierend auf tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte.
• Ertragswertverfahren (§ 184 BewG): Für vermietete Immobilien und Mehrfamilienhäuser, basierend auf dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag.
• Sachwertverfahren (§ 189 BewG): Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, basierend auf Bodenwert plus Herstellungskosten minus Alterswertminderung.

Wichtig: Die Bewertung durch das Finanzamt fällt häufig zu hoch aus, da standardisierte Verfahren individuelle Besonderheiten (Sanierungsstau, ungünstiger Grundriss, Lärm) nicht berücksichtigen. Erben haben das Recht, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen (§ 198 BewG). Die Kosten für das Gutachten (ca. 1.500 bis 3.000 Euro) rechnen sich schnell, wenn dadurch die Steuerlast um mehrere tausend Euro sinkt.

Das Familienheim: Steuerbefreiung für Ehepartner und Kinder

Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist eine der großzügigsten Regelungen im Erbschaftsteuerrecht, und zugleich eine der am strengsten überwachten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

Ehepartner: Das Familienheim kann steuerfrei geerbt werden, wenn der überlebende Ehepartner die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt. Es gibt keine Begrenzung der Wohnfläche oder des Wertes. Eine Villa in Köln Hahnwald mit einem Wert von 2 Millionen Euro ist ebenso begünstigt wie eine 60-m²-Wohnung in Köln Porz.

Kinder: Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, allerdings mit einer Beschränkung: Die Wohnfläche darf 200 m² nicht übersteigen. Der auf die überschießende Fläche entfallende Wert ist steuerpflichtig. Außerdem muss das Kind die Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnen.

Strenge Voraussetzungen:

• Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt haben (Ausnahme: zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit)
• Der Erbe muss „unverzüglich" einziehen, die Rechtsprechung gewährt einen Zeitraum von ca. sechs Monaten
• Die Selbstnutzung muss mindestens zehn Jahre andauern
• Wird die Immobilie vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, vermietet oder aufgegeben, wird die Erbschaftsteuer rückwirkend fällig (Ausnahme: zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit)

Immobilie verschenken statt vererben: Schenkungsteuer

Die Schenkungsteuer folgt denselben Regeln wie die Erbschaftsteuer, gleiche Steuerklassen, gleiche Freibeträge, gleiche Steuersätze. Der entscheidende Vorteil: Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden (§ 14 ErbStG). Das eröffnet erhebliches Gestaltungspotenzial.

Rechenbeispiel: Ein Vater besitzt ein Mehrfamilienhaus in Köln Nippes (Wert: 900.000 Euro) und möchte es seinem einzigen Kind übertragen. Bei Vererbung: 900.000, 400.000 Freibetrag = 500.000 Euro steuerpflichtig. Steuersatz: 15 %. Erbschaftsteuer: 75.000 Euro.

Bei Schenkung in zwei Tranchen mit zehn Jahren Abstand: 1. Schenkung 450.000 Euro, 400.000 Freibetrag = 50.000 Euro steuerpflichtig → 3.500 Euro Steuer. 2. Schenkung nach zehn Jahren 450.000 Euro, 400.000 Freibetrag = 50.000 Euro → 3.500 Euro. Gesamte Steuer: 7.000 Euro statt 75.000 Euro.

Kettenschenkung: Noch effektiver wird die Strategie, wenn beide Elternteile schenken. Jedes Elternteil hat einen eigenen Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind. Theoretisch können also 800.000 Euro steuerfrei übertragen werden, alle zehn Jahre. In der Praxis erfordert dies allerdings, dass beide Elternteile tatsächlich Eigentümer sind.

Nießbrauch: Steuerlast legal senken

Der Nießbrauch ist eines der effektivsten Instrumente zur Reduzierung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer bei Immobilien. Dabei überträgt der Eigentümer die Immobilie zu Lebzeiten an den Erben, behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu beziehen.

Der Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich. Der Wert des Nießbrauchs wird nach dem Bewertungsgesetz (§ 14 BewG) berechnet und richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Schenkers.

Rechenbeispiel: Vater (65 Jahre) schenkt Tochter eine vermietete Wohnung in Köln, Verkehrswert 400.000 Euro, Jahresmiete 15.000 Euro. Nießbrauchkapitalwert: 15.000 × Vervielfältiger 9,292 (für 65-Jährige) = 139.380 Euro. Steuerpflichtiger Wert der Schenkung: 400.000, 139.380 = 260.620 Euro. Abzüglich Freibetrag 400.000 → keine Schenkungsteuer.

Ohne Nießbrauch: 400.000, 400.000 Freibetrag = 0 Euro, in diesem Beispiel wäre auch ohne Nießbrauch keine Steuer fällig. Der Nießbrauch entfaltet seine volle Wirkung bei höherwertigen Immobilien oder entfernteren Verwandten mit niedrigeren Freibeträgen.

Vermietete Immobilien: Der 10%-Abschlag

Für vermietete Wohnimmobilien gewährt das Erbschaftsteuergesetz einen Bewertungsabschlag von 10 % (§ 13d ErbStG). Das bedeutet: Nur 90 % des festgestellten Verkehrswerts fließen in die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer ein.

Voraussetzungen:

• Die Immobilie muss zu Wohnzwecken vermietet sein
• Die Vermietung muss zum Zeitpunkt des Erbfalls bestehen
• Die Immobilie muss in der EU oder dem EWR belegen sein

Rechenbeispiel: Vermietetes Mehrfamilienhaus in Köln Ehrenfeld, Verkehrswert 800.000 Euro. Mit 10 %-Abschlag: 720.000 Euro. Kind erbt: 720.000, 400.000 Freibetrag = 320.000 Euro steuerpflichtig. Steuersatz 11 %: 35.200 Euro. Ohne Abschlag: 800.000, 400.000 = 400.000 steuerpflichtig. Steuersatz 15 %: 60.000 Euro. Ersparnis durch Abschlag: 24.800 Euro.

Der Abschlag kann mit dem Nießbrauch und der Schenkungsstrategie kombiniert werden, um die Steuerlast weiter zu senken.

Erbschaftsteuer bei Immobilien im Ausland

Besitzt der Erblasser Immobilien im Ausland, wird es steuerlich komplex. Grundsätzlich gilt: Bei unbeschränkter Steuerpflicht (Wohnsitz in Deutschland) unterliegt das gesamte Weltvermögen der deutschen Erbschaftsteuer, einschließlich ausländischer Immobilien.

Viele Länder erheben ebenfalls Erbschaftsteuer auf dort belegene Immobilien. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, kann die im Ausland gezahlte Steuer unter bestimmten Voraussetzungen auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden (§ 21 ErbStG). Deutschland hat nur mit wenigen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen zur Erbschaftsteuer, darunter Dänemark, Frankreich, Griechenland, Schweden, Schweiz und die USA.

Bei Ferienimmobilien in beliebten Ländern wie Spanien, Italien oder der Türkei gibt es kein DBA, hier muss die Anrechnung nach nationalem Recht geprüft werden. Angesichts der Komplexität ist fachkundige steuerliche Beratung bei Auslandsimmobilien im Erbfall dringend empfehlenswert.

Steuererklärung nach dem Erbfall: Fristen und Pflichten

Nach einem Erbfall besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt (§ 30 ErbStG). Der Erbe muss den Erwerb innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt anzeigen. In Köln ist dies das Finanzamt Köln Altstadt.

Die Anzeige ist formlos möglich, ein einfaches Schreiben mit den wesentlichen Daten (Name des Erblassers, Todesdatum, Verwandtschaftsverhältnis, grobe Beschreibung des Nachlasses) reicht aus. Das Finanzamt entscheidet dann, ob eine förmliche Erbschaftsteuererklärung angefordert wird.

Erbschaftsteuererklärung: Das Finanzamt fordert die Erklärung in der Regel dann an, wenn der Erwerb die Freibeträge voraussichtlich übersteigt. Die Frist beträgt mindestens einen Monat nach Aufforderung, kann aber verlängert werden. Die Erklärung umfasst eine vollständige Aufstellung des Nachlasses, einschließlich aller Immobilien mit Grundbuchdaten, Mietverträgen und Bewertungsunterlagen.

Steuerzahlung und Stundung: Die Erbschaftsteuer wird mit Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig, in der Regel ein bis drei Jahre nach dem Erbfall. Kann die Steuer nicht aus liquiden Mitteln gezahlt werden (was bei Immobilienerbschaften häufig vorkommt), besteht die Möglichkeit einer Stundung über bis zu zehn Jahre (§ 28 ErbStG). Voraussetzung: Der Erwerb besteht überwiegend aus Immobilien, und die sofortige Zahlung wäre nur durch Verkauf der Immobilie möglich.

Verkauf der geerbten Immobilie: Steuerliche Folgen

Viele Erben entscheiden sich für den Verkauf der geerbten Immobilie, sei es aus finanziellen Gründen, weil die Erbengemeinschaft aufgelöst werden soll oder weil die Immobilie nicht zum eigenen Lebensmittelpunkt passt. Steuerlich gibt es dabei wichtige Aspekte zu beachten.

Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Der Erbe tritt in die Spekulationsfrist des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei, unabhängig davon, wie lange der Erbe die Immobilie besitzt. Hat der Erblasser die Immobilie erst vor drei Jahren gekauft und der Erbe verkauft sie sofort, sind erst drei von zehn Jahren abgelaufen, der Gewinn ist steuerpflichtig.

Eigennutzung: Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Kalenderjahren ausschließlich selbst genutzt wurde. Dann ist der Verkauf auch innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei.

Erbschaftsteuer als Anschaffungskosten? Die gezahlte Erbschaftsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen zu den Anschaffungskosten gerechnet werden und so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindern (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), allerdings nur, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist und innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall erfolgt.

Bei Wonora beraten wir Erben, die eine geerbte Immobilie in Köln und Umgebung verkaufen möchten, ausführlich, selbstverständlich empfehlen wir bei steuerlichen Fragen immer die Konsultation eines Steuerberaters, um die individuellen Auswirkungen zu klären.