Immobilien Abschreibung (AfA): So sparen Vermieter Steuern

Was bedeutet AfA bei Immobilien?

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung" und beschreibt die steuerliche Abschreibung von Gebäuden über ihre Nutzungsdauer. Das Prinzip: Gebäude verlieren durch Alterung und Verschleiß an Wert. Diesen Wertverlust dürfen Vermieter und gewerbliche Immobilienbesitzer als Werbungskosten (bei Vermietung) oder Betriebsausgaben (bei gewerblicher Nutzung) steuerlich geltend machen, und so ihr zu versteuerndes Einkommen senken.

Die AfA ist das wichtigste steuerliche Gestaltungsinstrument für Immobilieninvestoren. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung in Köln mit einem Gebäudewert von 250.000 Euro beträgt die jährliche AfA je nach Baujahr und AfA-Satz zwischen 5.000 und 7.500 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % (Spitzensteuersatz) spart das zwischen 2.100 und 3.150 Euro Steuern pro Jahr, wohlgemerkt ohne dass tatsächlich Geld ausgegeben wird.

Wichtig: Die AfA gilt nur für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien. Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann keine AfA geltend machen. Auch das Grundstück ist von der AfA ausgenommen, nur das Gebäude wird abgeschrieben, da Grund und Boden sich nicht „abnutzen".

Lineare AfA: Der Standardfall (§ 7 Abs. 4 EStG)

Die lineare AfA ist die häufigste Abschreibungsmethode. Jedes Jahr wird der gleiche Betrag abgeschrieben, daher „linear". Die Höhe hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:

• Gebäude ab Baujahr 2023: 3 % pro Jahr über 33 Jahre (seit dem Jahressteuergesetz 2022)
• Gebäude Baujahr 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr über 50 Jahre
• Gebäude vor Baujahr 1925: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre

Rechenbeispiel: Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung in Köln Ehrenfeld für 350.000 Euro. Der Gebäudeanteil beträgt 280.000 Euro (80 % des Kaufpreises), das Grundstück 70.000 Euro. Das Baujahr ist 2005.

• AfA-Satz: 2 % (Baujahr 1925 bis 2022)
• Jährliche AfA: 280.000 × 2 % = 5.600 Euro
• Steuerersparnis bei 42 % Steuersatz: 5.600 × 42 % = 2.352 Euro/Jahr
• Über 50 Jahre: 280.000 Euro Gesamtabschreibung

Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung. Kaufen Sie im Juli, können Sie im ersten Jahr nur 6/12 der Jahres AfA absetzen (also 2.800 Euro statt 5.600 Euro). Ab dem zweiten Jahr wird der volle Betrag abgesetzt.

Degressive AfA: Die Neuerung seit 2023

Mit dem Wachstumschancengesetz 2024 wurde die degressive AfA für Wohngebäude wieder eingeführt. Sie beträgt 5 % pro Jahr und gilt für Neubauwohnungen, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde.

Bei der degressiven AfA wird nicht ein fester Betrag, sondern ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restwert abgeschrieben. Das führt dazu, dass die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren besonders hoch sind und dann jedes Jahr sinken.

Rechenbeispiel Neubau: Gebäudewert 400.000 Euro, degressive AfA 5 %:

• Jahr 1: 400.000 × 5 % = 20.000 Euro AfA
• Jahr 2: 380.000 × 5 % = 19.000 Euro AfA
• Jahr 3: 361.000 × 5 % = 18.050 Euro AfA
• Jahr 4: 342.950 × 5 % = 17.148 Euro AfA

Zum Vergleich: Die lineare AfA bei 3 % ergäbe konstant 12.000 Euro pro Jahr. Die degressive AfA bringt also in den ersten Jahren einen erheblichen Steuervorteil.

Wechsel zur linearen AfA: Von der degressiven kann jederzeit einmalig zur linearen AfA gewechselt werden, aber nicht umgekehrt. Der optimale Wechselzeitpunkt ist dann, wenn der lineare Restbetrag höher wäre als der degressive. In der Regel lohnt sich der Wechsel nach etwa 15 bis 20 Jahren.

Sonder AfA nach § 7b EStG für Neubauten

Die Sonder AfA nach § 7b EStG gewährt für Neubauwohnungen eine zusätzliche Abschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, insgesamt also 20 % Sonderabschreibung. Diese kommt zur regulären linearen AfA (2 % oder 3 %) hinzu.

Voraussetzungen:

• Der Bauantrag muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt worden sein
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen
• Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro pro Quadratmeter begrenzt
• Die Wohnung muss in den ersten zehn Jahren nach Anschaffung/Herstellung vermietet werden
• Es muss ein Effizienzhaus 40 (EH40) mit QNG-Siegel vorliegen (für Bauanträge ab 2023)

Rechenbeispiel: Neubauwohnung, 80 m², Herstellungskosten 320.000 Euro (4.000 €/m²):

• Reguläre AfA (3 %): 320.000 × 3 % = 9.600 Euro/Jahr
• Sonder AfA (5 %): 320.000 × 5 % = 16.000 Euro/Jahr (Jahre 1 bis 4)
• Gesamte AfA in Jahr 1: 9.600 + 16.000 = 25.600 Euro
• Steuerersparnis Jahr 1 bei 42 %: 10.752 Euro

Die Sonder AfA und die degressive AfA können nicht kombiniert werden, es gilt entweder/oder. In der Regel ist die Kombination aus linearer AfA + Sonder AfA in den ersten vier Jahren vorteilhafter als die degressive AfA allein.

Bemessungsgrundlage: Was wird abgeschrieben?

Die Bemessungsgrundlage der AfA umfasst die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich des Grundstücksanteils. Zu den Anschaffungskosten gehören:

• Kaufpreis (anteilig für das Gebäude)
• Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten (soweit auf den Kauf entfallend), Maklerprovision, Grundbuchkosten
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, die ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Rechenbeispiel:

• Kaufpreis: 350.000 Euro
• Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %): 22.750 Euro
• Notarkosten (anteilig Kauf): 3.500 Euro
• Maklerprovision (3,57 %): 12.495 Euro
• Grundbuchkosten: 1.500 Euro
• Gesamte Anschaffungskosten: 390.245 Euro
• Abzüglich Grundstücksanteil (20 %): 78.049 Euro
• AfA-Bemessungsgrundlage: 312.196 Euro

Die Anschaffungsnebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage erheblich. Die Maklerprovision allein generiert bei 2 % AfA eine zusätzliche jährliche Abschreibung von ca. 200 Euro, über 50 Jahre summiert sich das auf 10.000 Euro zusätzliche Abschreibung.

Gebäudeanteil und Grundstücksanteil sauber trennen

Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil ist eine der wichtigsten und zugleich umstrittensten Fragen der Immobilien AfA. Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, hat ein hoher Gebäudeanteil eine höhere AfA und damit eine größere Steuerersparnis zur Folge.

Methoden der Aufteilung:

• Kaufvertragliche Aufteilung: Haben Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag eine Aufteilung vereinbart (z. B. 80 % Gebäude, 20 % Grundstück), akzeptiert das Finanzamt diese in der Regel, sofern sie nicht offensichtlich unrealistisch ist.
• Sachwertverfahren: Ohne vertragliche Aufteilung greift das Finanzamt auf die sogenannte Arbeitshilfe des BMF zurück. Diese ermittelt den Bodenwert anhand der Bodenrichtwerte und den Gebäudewert nach dem Sachwertverfahren.
• Gutachten: Bei erheblicher Abweichung zwischen BMF-Arbeitshilfe und der gewünschten Aufteilung kann ein Sachverständigengutachten hilfreich sein. Der BFH hat bestätigt, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht die einzig zulässige Methode ist (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

In Köln sind die Bodenrichtwerte in den letzten Jahren stark gestiegen, in zentralen Lagen wie der Altstadt oder dem Belgischen Viertel liegen sie bei 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Das führt dazu, dass der Grundstücksanteil in guten Lagen oft 40 bis 50 % des Kaufpreises ausmacht, was die AfA-Bemessungsgrundlage erheblich reduziert. In Randlagen wie Porz oder Chorweiler ist der Grundstücksanteil deutlich geringer (oft nur 15 bis 25 %).

AfA bei Denkmalimmobilien (§§ 7h, 7i EStG)

Denkmalgeschützte Immobilien bieten besonders attraktive Abschreibungsmöglichkeiten, sowohl für Vermieter als auch für Selbstnutzer.

Vermieter (§ 7i EStG): Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können mit 9 % pro Jahr in den ersten acht Jahren und 7 % pro Jahr in den folgenden vier Jahren abgeschrieben werden, insgesamt 100 % der Sanierungskosten in zwölf Jahren. Hinzu kommt die reguläre AfA auf die Altsubstanz (2 % oder 2,5 %).

Selbstnutzer (§ 10f EStG): Auch Eigennutzer können Sanierungskosten absetzen, 9 % pro Jahr über zehn Jahre, also 90 % der Sanierungskosten. Das ist die einzige Möglichkeit für Selbstnutzer, Immobilienkosten steuerlich geltend zu machen.

Voraussetzungen:

• Die Immobilie muss als Baudenkmal eingestuft sein (Denkmalschutzliste des Landes NRW)
• Die Sanierung muss mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt werden
• Nur Sanierungskosten sind begünstigt, nicht der Kaufpreis der Altsubstanz

Rechenbeispiel Köln: Altbauwohnung in der Kölner Südstadt, Kaufpreis 300.000 Euro, Sanierungskosten 200.000 Euro. Vermietung:

• Reguläre AfA Altsubstanz (2,5 %): ca. 5.000 Euro/Jahr
• Denkmal AfA Sanierung (9 % in Jahr 1 bis 8): 18.000 Euro/Jahr
• Gesamt in Jahr 1: 23.000 Euro AfA
• Steuerersparnis bei 42 %: 9.660 Euro/Jahr

Köln bietet mit seiner historischen Bausubstanz, vom Gründerzeitviertel in Nippes über die Altbauten in Ehrenfeld bis zu den Jugendstilhäusern in Lindenthal, zahlreiche Denkmalimmobilien mit attraktivem Abschreibungspotenzial.

AfA nach Kauf und AfA nach Erbschaft im Vergleich

Die AfA-Berechnung unterscheidet sich grundlegend, je nachdem ob die Immobilie gekauft oder geerbt wurde.

AfA nach Kauf: Beim Kauf bilden die tatsächlichen Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) die Bemessungsgrundlage. Der AfA-Zeitraum beginnt neu mit dem Kaufdatum. Der AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes.

AfA nach Erbschaft: Der Erbe tritt in die steuerliche Rechtsstellung des Erblassers ein (§ 11d EStDV). Das bedeutet: Die AfA wird so fortgeführt, als hätte der Erblasser die Immobilie weiterhin besessen. Bemessungsgrundlage, AfA-Satz und bereits abgeschriebene Beträge werden übernommen. Hat der Erblasser die Wohnung 1980 für 200.000 DM (≈ 102.258 Euro) gekauft und 40 Jahre lang 2 % abgeschrieben, sind bereits 81.806 Euro abgeschrieben. Der Erbe kann nur noch die verbleibenden 20.452 Euro über die restlichen zehn Jahre abschreiben, also ca. 2.045 Euro pro Jahr.

Das führt häufig zu dem Dilemma, dass geerbte Immobilien steuerlich deutlich weniger attraktiv sind als gekaufte. In manchen Fällen kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, eine geerbte Immobilie zu verkaufen und eine andere zu kaufen, um eine neue, höhere AfA-Bemessungsgrundlage zu generieren, sofern die Spekulationsfrist (10 Jahre) abgelaufen ist.

Typische Fehler bei der Immobilien AfA

Fehler 1: Grundstücksanteil zu niedrig ansetzen. Wer den Grundstücksanteil unrealistisch niedrig ansetzt, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt, rückwirkend und mit Nachzahlungszinsen. Besser: Eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag vereinbaren und bei Bedarf ein Gutachten erstellen lassen.

Fehler 2: Anschaffungsnahe Herstellungskosten ignorieren. Modernisierungen innerhalb der ersten drei Jahre, die 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und über die AfA abgeschrieben, nicht sofort als Werbungskosten. Wer dies übersieht, muss die Steuererklärung korrigieren.

Fehler 3: AfA-Beginn falsch berechnen. Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten), nicht mit dem Notartermin. Im ersten Jahr wird zeitanteilig abgeschrieben.

Fehler 4: Nebenkosten nicht einberechnen. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Diese Nebenkosten zu vergessen bedeutet jedes Jahr weniger Abschreibung.

Fehler 5: Keine Denkmal AfA beantragen. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert und die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nicht beantragt, verschenkt erhebliches Steuerersparungspotenzial.

Fehler 6: Selbstnutzung vergessen zu melden. Wird eine vermietete Immobilie in Eigennutzung überführt, endet der AfA-Anspruch. Dies muss dem Finanzamt mitgeteilt werden.

AfA und Immobilienverkauf: Auswirkung auf den Spekulationsgewinn

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) wird die kumulierte AfA dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet. Die AfA hat die Steuerlast während der Vermietung gemindert, beim Verkauf gleicht das Finanzamt diesen Effekt aus, indem es den steuerlichen Buchwert um die geltend gemachte AfA reduziert.

Rechenbeispiel:

• Kaufpreis 2018: 300.000 Euro
• Gebäudeanteil (80 %): 240.000 Euro
• Kumulierte AfA (7 Jahre × 2 %): 33.600 Euro
• Steuerlicher Buchwert: 300.000, 33.600 = 266.400 Euro
• Verkaufspreis 2025: 380.000 Euro
• Steuerpflichtiger Gewinn: 380.000, 266.400 = 113.600 Euro

Ohne AfA wäre der Gewinn nur 80.000 Euro (380.000, 300.000). Die AfA „holt sich" das Finanzamt beim Verkauf also teilweise zurück. Dennoch lohnt sich die AfA in der Gesamtbetrachtung, da die Steuerersparnis während der Haltedauer den Steuernachteil beim Verkauf in der Regel übersteigt, insbesondere durch den Zeitwerteffekt des Geldes.

Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei, die AfA während der Haltedauer war dann ein reiner Steuervorteil ohne spätere Verrechnung.