Grunderwerbsteuer NRW 2026: 6,5 % vom Kaufpreis
Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. In NRW liegt sie 2026 unverändert bei 6,5 % des Kaufpreises.
Inhaltsverzeichnis
- Höhe der Grunderwerbsteuer in NRW
- Grunderwerbsteuersätze im Bundesländervergleich
- Detailliertes Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 €
- Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
- Zeitlicher Ablauf: Vom Notar bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Was passiert bei Nichtzahlung?
- Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung
- Share Deals: Wie Großinvestoren die Steuer umgehen
- NRW.Zuschuss Wohneigentum: Gibt es 2 Prozentpunkte zurück?
- Reformdiskussion: Freibeträge für Ersterwerber
- Optimierungsmöglichkeiten
- Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Der Unterschied
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
Nordrhein Westfalen erhebt mit 6,5 % den höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Diesen Spitzensatz teilt sich NRW mit Brandenburg, Schleswig Holstein und dem Saarland. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entspricht das 26.000 € Grunderwerbsteuer. Für Immobilienkäufer in Köln und Umgebung bedeutet das eine erhebliche zusätzliche Belastung beim Erwerb.
Offizielle Quelle: Finanzverwaltung NRW. „In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent.“ Der Satz gilt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet wurden. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids zu zahlen, eine Stundung gewährt das Finanzamt grundsätzlich nicht. finanzamt.nrw.de
Grunderwerbsteuersätze im Bundesländervergleich
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, die von jedem Bundesland individuell festgelegt wird. Seit 2006 dürfen die Länder den Steuersatz eigenständig bestimmen, seitdem haben fast alle Bundesländer die Sätze angehoben.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Nordrhein Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
Bewegung gab es zuletzt vor allem an den Rändern: Thüringen senkte den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent, Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent. Bayern ist bis heute das einzige Bundesland, das beim ursprünglichen Satz von 3,5 Prozent geblieben ist. Nordrhein Westfalen liegt mit 6,5 Prozent am oberen Ende.
Wer in Bayern eine Immobilie für 400.000 € kauft, zahlt 14.000 € Grunderwerbsteuer. In NRW sind es für denselben Kaufpreis 26.000 €, das ist eine Differenz von 12.000 €, die direkt in die Kaufnebenkosten einfließt.
Detailliertes Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 €
Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Köln Ehrenfeld für 400.000 €. Im Kaufvertrag wird eine Einbauküche im Wert von 8.000 € separat ausgewiesen. Die Berechnung sieht dann folgendermaßen aus:
- Kaufpreis gesamt: 400.000 €
- Abzug Inventar (Einbauküche):, 8.000 €
- Bemessungsgrundlage: 392.000 €
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 25.480 €
Durch das separate Ausweisen der Küche sparen Sie in diesem Beispiel 520 € Grunderwerbsteuer. Bei höherwertiger Ausstattung, etwa einer hochwertigen Einbauküche, Markise, Sauna oder einem Kaminofen, kann die Ersparnis deutlich größer ausfallen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Laut Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch haftbar. In der Praxis wird jedoch in nahezu jedem Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt. Für Verkäufer ist dieser Kostenfaktor dennoch relevant: Er erhöht die Gesamtbelastung für den Käufer und fließt in die Preisverhandlung ein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € muss der Käufer allein an Kaufnebenkosten rund 47.000 € aufbringen, die Grunderwerbsteuer macht davon mehr als die Hälfte aus.
Zeitlicher Ablauf: Vom Notar bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags läuft ein fester Prozess ab:
- Anzeige durch den Notar: Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen.
- Steuerbescheid: Das Finanzamt erstellt den Grunderwerbsteuerbescheid. Dies dauert in der Regel 4–8 Wochen, kann in Einzelfällen aber auch länger dauern.
- Zahlungsfrist: Nach Bekanntgabe des Bescheids hat der Käufer einen Monat Zeit zur Zahlung. Eine Stundung gewährt das Finanzamt laut Finanzverwaltung NRW grundsätzlich nicht.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach vollständiger Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument kann das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht eintragen.
- Eigentumsumschreibung: Der Notar reicht die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt ein, das die Eigentumsumschreibung vornimmt.
In der Praxis vergehen vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung typischerweise drei bis sechs Monate. Die Grunderwerbsteuer ist dabei oft der zeitkritischste Faktor.
Was passiert bei Nichtzahlung?
Wird die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht gezahlt, drohen ernsthafte Konsequenzen:
- Säumniszuschläge: Für jeden angefangenen Monat nach Fälligkeit erhebt das Finanzamt 1 % Säumniszuschlag auf den offenen Betrag.
- Keine Eigentumsumschreibung: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung bleibt der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, obwohl der Kaufpreis möglicherweise bereits gezahlt wurde.
- Zwangsvollstreckung: Das Finanzamt kann die Zahlung per Zwangsvollstreckung durchsetzen. Im äußersten Fall droht eine Pfändung.
- Haftung des Verkäufers: Da Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch haften, kann das Finanzamt die Steuer auch beim Verkäufer einfordern, wenn der Käufer nicht zahlt.
Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung
Ein wichtiger Punkt, der häufig missverstanden wird: Bei Erbschaften und Schenkungen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Erwerb von Grundstücken durch Erbanfall (§ 3 Nr. 2 GrEStG) und durch Schenkung unter Lebenden ist ausdrücklich von der Grunderwerbsteuer befreit. In diesen Fällen greift stattdessen die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, die eigene Freibeträge und Steuersätze hat.
Auch der Erwerb zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ist grunderwerbsteuerfrei, unabhängig davon, ob es sich um eine Schenkung oder einen Kauf handelt. Gleiches gilt für den Erwerb durch Kinder vom Elternteil, allerdings nur bei Erbschaft oder Schenkung, nicht beim regulären Kauf.
Share Deals: Wie Großinvestoren die Steuer umgehen
Großinvestoren nutzen sogenannte Share Deals, um die Grunderwerbsteuer legal zu vermeiden. Statt eine Immobilie direkt zu kaufen, erwerben sie Anteile an einer Gesellschaft, die das Grundstück hält. Solange der Erwerber weniger als 90 % der Anteile übernimmt (seit der Reform 2024, zuvor 95 %), fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Praxis steht seit Jahren in der politischen Kritik, da Privatpersonen diese Möglichkeit faktisch nicht nutzen können.
Für Privatpersonen, die ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage in Köln kaufen, sind Share Deals allerdings in der Praxis nicht relevant. Sie kommen fast ausschließlich bei großvolumigen Gewerbeimmobilien und Portfoliotransaktionen zum Einsatz.
NRW.Zuschuss Wohneigentum: Gibt es 2 Prozentpunkte zurück?
Nein, nicht mehr. Das Land NRW hat mit dem Programm NRW.Zuschuss Wohneigentum Käufer von selbst genutztem Wohneigentum entlastet, die ab dem 1. Januar 2022 notariell gekauft haben. Gezahlt wurden zwei Prozent der grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufsumme, höchstens 10.000 € (Land NRW, 09.12.2022). Das Geld kam als Zuschuss der NRW.BANK, nicht als Steuererstattung vom Finanzamt.
Die NRW.BANK hat die Antragstellung zum 30.06.2024 beendet, neue Anträge sind nicht mehr möglich (NRW.BANK). Wer 2026 in NRW kauft, zahlt die vollen 6,5 %. Artikel, die weiter „2 Prozentpunkte zurück“ versprechen, beziehen sich auf Käufe ab 2022.
Reformdiskussion: Freibeträge für Ersterwerber
Seit Jahren wird politisch über Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber diskutiert. Die Grundidee: Wer zum ersten Mal eine Immobilie zur Selbstnutzung erwirbt, soll einen Freibetrag erhalten, auf den keine Grunderwerbsteuer anfällt. Im Gespräch waren Freibeträge zwischen 250.000 € und 500.000 € pro Person.
Bislang ist ein solcher Freibetrag auf Bundesebene nicht umgesetzt worden. Die verfassungsrechtliche Umsetzung ist komplex, da die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist und ein bundesweiter Freibetrag die Einnahmen der Länder schmälern würde. Es bleibt abzuwarten, ob und wann eine solche Reform tatsächlich kommt. Immobilienkäufer in NRW sollten vorerst mit dem vollen Steuersatz von 6,5 % kalkulieren.
Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer legal senken?
- Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Markise, Sauna, Kaminofen und andere bewegliche Gegenstände können separat im Kaufvertrag beziffert werden. Auf diese Posten fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte müssen realistisch und nachvollziehbar sein, das Finanzamt prüft die Angaben und kann unrealistische Werte korrigieren.
- Instandhaltungsrücklage zählt mit: Die anteilige Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert die Bemessungsgrundlage nicht. Sie gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem Verkäufer (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Ein separater Ausweis im Kaufvertrag spart deshalb keine Grunderwerbsteuer.
- Gesamtbelastung bei der Preisverhandlung berücksichtigen: Als Verkäufer kann es sinnvoll sein, die hohe Grunderwerbsteuer in die Preisstrategie einzubeziehen. Käufer in NRW haben eine deutlich höhere Nebenkostenbelastung als etwa in Bayern.
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Der Unterschied
Die Grunderwerbsteuer wird häufig mit der Grundsteuer verwechselt. Der entscheidende Unterschied: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb an, die Grundsteuer wird jährlich vom Eigentümer gezahlt. Seit der Grundsteuerreform 2025 berechnen die Kommunen die Grundsteuer auf Basis neuer Bewertungsmaßstäbe. Beide Steuern haben unterschiedliche Rechtsgrundlagen und verschiedene Empfänger: Die Grunderwerbsteuer fließt an das Land, die Grundsteuer an die jeweilige Kommune.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
6,5 Prozent des Kaufpreises, so die Finanzverwaltung NRW für alle seit dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge (Stand September 2026). NRW hat einen der höchsten Steuersätze in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen 26.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Zum Vergleich: In Bayern sind es nur 3,5 Prozent.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt, typischerweise 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung. Die Steuer muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids bezahlt werden, eine Stundung gewährt das Finanzamt grundsätzlich nicht. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt das Eigentum nicht umschreibt.
Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Ja, durch saubere Trennung von Grundstück und beweglichem Inventar im Kaufvertrag. Einbauküche, Markisen, Sauna oder Kaminofen können separat ausgewiesen werden und fallen damit nicht unter die Grunderwerbsteuer. Bei einer hochwertigen Küche von 10.000 Euro spart das in NRW 650 Euro.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Käufer und Verkäufer haften gegenüber dem Finanzamt gesamtschuldnerisch. In der Praxis und üblicherweise im Kaufvertrag fest vereinbart: Der Käufer trägt die Grunderwerbsteuer allein. Eine andere Vereinbarung ist theoretisch möglich, aber unüblich.
Fällt Grunderwerbsteuer bei Erbschaft oder Schenkung an?
Nein. Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung ist nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Stattdessen fällt Erbschaft- oder Schenkungssteuer an. Auch der Erwerb durch Ehepartner und Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder) ist befreit.
Ist die Grunderwerbsteuer in NRW steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäudewert über die Abschreibung (AfA) abgesetzt. Der auf Grund und Boden entfallende Anteil ist nicht abschreibbar.
Bleibt die Grunderwerbsteuer in NRW 2026 bei 6,5 Prozent?
Ja. NRW erhebt 2026 unverändert 6,5 Prozent auf den Kaufpreis. Der frühere NRW.Zuschuss Wohneigentum (2 Prozent, höchstens 10.000 Euro) ist beendet, Anträge nimmt die NRW.BANK seit dem 30.06.2024 nicht mehr an. Ein bundesweiter Freibetrag für Ersterwerber wird politisch diskutiert, ist bislang aber nicht umgesetzt. Käufer sollten daher weiter mit dem vollen Satz von 6,5 Prozent kalkulieren.
Gibt es in NRW noch 2 Prozentpunkte Grunderwerbsteuer zurück?
Nein. Der NRW.Zuschuss Wohneigentum zahlte Käufern von selbst genutztem Wohneigentum ab 2022 zwei Prozent der Kaufsumme, höchstens 10.000 Euro. Die NRW.BANK hat die Antragstellung zum 30.06.2024 beendet.
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