Immobilienfinanzierung in Köln: Bauzins, Eigenkapital, Notarkosten, KfW

Was Sie zur Immobilienfinanzierung in Köln wissen sollten

Die Kaufnebenkosten in NRW sind die höchsten in Deutschland: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar (rund 1,5 Prozent), Grundbuch (0,5 Prozent) und Maklerprovision (3,57 Prozent je Seite). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen rund 48.000 Euro Nebenkosten zusätzlich an und diese werden in der Regel nicht von der Bank finanziert.

Eine sinnvolle Faustregel: 20 Prozent Eigenkapital plus alle Kaufnebenkosten. Wer weniger einbringt, zahlt höhere Zinsaufschläge bei 90 Prozent Beleihungsauslauf typischerweise 0,5 Prozentpunkte mehr als bei 60 Prozent. Über 15 Jahre Laufzeit macht das bei 300.000 Euro Darlehen rund 20.000 Euro Mehrzinsen aus.

KfW-Förderung kann die Gesamtfinanzierung deutlich entlasten. KfW 124 (Wohneigentumsprogramm) bietet bis zu 100.000 Euro zinsgünstiges Darlehen für Erstkäufer. KfW 297/298 fördert klimafreundliche Neubauten mit zusätzlich 150.000 Euro. KfW 300 (Jung kauft Alt) richtet sich an Familien mit Kindern, die bestehende Wohnimmobilien erwerben. Wichtig: KfW-Anträge müssen vor dem Kaufvertrag gestellt werden, sonst verfällt der Anspruch komplett.

Wer eine Immobilie kauft, braucht neben dem Kaufpreis ausreichend Eigenkapital für die Kaufnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen setzen sich diese vor allem aus der Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, den Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent sowie einer etwaigen Maklerprovision zusammen. Als Faustregel sollten Käufer die Nebenkosten sowie idealerweise einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital aufbringen.

Die Baufinanzierung selbst hängt von Zinsniveau, Laufzeit, Tilgung und Bonität ab. Wichtige Stellschrauben sind die Höhe der anfänglichen Tilgung und die Dauer der Zinsbindung, die in Niedrig- wie Hochzinsphasen über die Gesamtkosten entscheidet. Förderdarlehen der KfW können die Finanzierung ergänzen, etwa beim Kauf energieeffizienter Objekte.

Zu den weiteren Posten zählen die Notarkosten und, falls ein bestehendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird, die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Eine durchgerechnete Finanzierung mit Puffer für Zins- und Lebensrisiken ist die Basis eines tragfähigen Immobilienkaufs.

Themen im Finanzierungs Cluster

• Baufinanzierung Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Anschlussfinanzierung.
• Eigenkapital beim Immobilienkauf Wie viel sinnvoll, was zählt, Familien Darlehen.
• Kaufnebenkosten in NRW Detailaufstellung, Bundesländervergleich, Sparpotenziale.
• Notarkosten Was nach GNotKG anfällt, mit Rechenbeispiel Köln.
• KfW-Förderung Kauf KfW 124, 297/298, 300 für Käufer und Bauherren.
• Vorfälligkeitsentschädigung Wann sie anfällt, wie sie berechnet wird, wie Sie sie minimieren.

Wo stehen Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung?

Der Weg zum Immobilienkauf in Köln und im Umland wirft je nach Phase unterschiedliche Geldfragen auf. Diese Übersicht ordnet die einzelnen Ratgeber nach Ihrer Situation, damit Sie direkt zum passenden Thema springen. Jeder Baustein, vom ersten Budget bis zum bestehenden Darlehen, hat hier seinen Platz.

Budget und Rahmen abstecken

Bevor Sie Exposés vergleichen, lohnt der Blick auf den finanziellen Rahmen. Wenn Sie wissen möchten, welche Kaufpreisklasse zu Ihrem Einkommen und Ihrer monatlichen Rate passt, finden Sie die Grundlagen im Ratgeber dazu, wie Sie Ihren Finanzierungsrahmen realistisch einschätzen. So gehen Sie mit klaren Vorstellungen in Besichtigungen und Bankgespräche.

Wie viel Erspartes Sie einbringen

Die Frage nach den eigenen Mitteln entscheidet oft über die Konditionen Ihres Darlehens. Wenn Sie einordnen wollen, welcher Anteil aus eigener Tasche sinnvoll ist und welche Rolle Rücklagen spielen, hilft Ihnen die Einordnung zum Thema Eigenkapital beim Kauf einer Immobilie weiter. Die konkreten Richtwerte erläutern wir dort Schritt für Schritt.

Was zum Kaufpreis hinzukommt

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Damit Sie die zusätzlichen Posten von Anfang an mitdenken, geben wir Ihnen einen Überblick über die Nebenkosten beim Kauf in Nordrhein Westfalen. So vermeiden Sie Überraschungen, wenn die einzelnen Rechnungen eintreffen. Details und die einzelnen Positionen lesen Sie im jeweiligen Ratgeber.

Beurkundung und Vertragsabwicklung

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, führt der Weg zum Notar. Wenn Sie verstehen möchten, welche Posten bei der Beurkundung und der Eintragung auf Sie zukommen, erklärt Ihnen unser Beitrag, womit Sie rund um den Notartermin rechnen sollten. Die einzelnen Schritte des Ablaufs ordnen wir dort ein.

Förderung prüfen und nutzen

Staatliche Programme können Ihre Finanzierung ergänzen, je nach Vorhaben und Objekt. Wenn Sie wissen möchten, welche Förderbausteine für Kauf, Sanierung oder Neubau infrage kommen, gibt Ihnen der Ratgeber zu den Förderprogrammen der KfW rund um den Immobilienkauf Orientierung. Welches Programm zu Ihrer Situation passt, klären wir dort im Detail.

Bestehendes Darlehen vorzeitig ablösen

Manchmal stellt sich die Geldfrage erst, wenn ein Darlehen bereits läuft und Sie früher aussteigen oder verkaufen möchten. Wenn Sie einschätzen wollen, was eine vorzeitige Ablösung für Sie bedeutet, hilft Ihnen die Erläuterung zur Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits. Wie sich der Betrag zusammensetzt, zeigen wir im zugehörigen Ratgeber.

Sie müssen die Themen nicht in dieser Reihenfolge durchgehen. Steigen Sie dort ein, wo gerade Ihre Entscheidung ansteht, und nutzen Sie die übrigen Bausteine als Begleitung auf dem Weg zu Ihrer Immobilie im Großraum Köln.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Finanzierung