Grundschuld: Eintragung, Löschung & Kosten erklärt

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen dient. Rechtlich geregelt in den §§ 1191 bis 1198 BGB, gibt die Grundschuld dem Gläubiger das Recht, die Immobilie im Falle der Nichtzahlung zwangsversteigern zu lassen und sich aus dem Erlös zu befriedigen.

Im Unterschied zu einem normalen Pfandrecht an beweglichen Sachen bleibt der Eigentümer im Besitz der Immobilie und kann sie nutzen, vermieten und, mit Zustimmung der Bank, auch verkaufen. Die Grundschuld ist das in Deutschland mit Abstand am häufigsten verwendete Sicherungsmittel bei der Immobilienfinanzierung. Praktisch jede Baufinanzierung wird über eine Grundschuld besichert.

Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Dort ist vermerkt: die Höhe der Grundschuld (in der Regel der Darlehensbetrag), der Zinssatz (meist ein pauschaler Zinssatz von 12 bis 18 % p.a., dies sind Sicherungszinsen, nicht der Kreditzins), und der Gläubiger (die finanzierende Bank).

Ein häufiges Missverständnis: Die Höhe der eingetragenen Grundschuld entspricht nicht der aktuellen Restschuld des Darlehens. Die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen teilweise oder vollständig getilgt wurde. Das unterscheidet sie fundamental von der Hypothek.

Wo liegt der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Obwohl beide Begriffe im Alltag oft synonym verwendet werden, handelt es sich rechtlich um zwei unterschiedliche Grundpfandrechte mit erheblichen praktischen Konsequenzen.

Hypothek (§§ 1113 ff. BGB): Die Hypothek ist akzessorisch, sie ist untrennbar an eine bestimmte Forderung gebunden. Wird das Darlehen getilgt, erlischt automatisch auch die Hypothek. Wird die Hälfte des Darlehens zurückgezahlt, reduziert sich die Hypothek entsprechend. Die Hypothek kann nicht ohne die zugrunde liegende Forderung übertragen werden.

Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB): Die Grundschuld ist abstrakt, sie besteht unabhängig von einer konkreten Forderung. Selbst wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Sie kann für ein neues Darlehen wiederverwendet, an eine andere Bank abgetreten oder gelöscht werden. Diese Flexibilität ist der Hauptgrund, warum die Grundschuld die Hypothek in der Praxis fast vollständig verdrängt hat.

Warum bevorzugen Banken die Grundschuld?

• Wiederverwendbarkeit: Nach Tilgung eines Darlehens kann dieselbe Grundschuld für ein neues Darlehen genutzt werden, ohne erneute Grundbucheintragung und ohne zusätzliche Kosten.
• Einfachere Abtretung: Die Grundschuld kann problemlos an eine andere Bank übertragen werden, z. B. bei einer Umschuldung.
• Schnellere Vollstreckung: In Verbindung mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann die Bank bei Zahlungsverzug direkt vollstrecken, ohne vorher klagen zu müssen.

Für den Eigentümer ist die Grundschuld ebenfalls vorteilhaft: Sie spart bei Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen Notar- und Grundbuchkosten, da die bestehende Grundschuld einfach abgetreten wird, statt eine neue zu bestellen.

Briefgrundschuld und Buchgrundschuld

Das Gesetz unterscheidet zwei Erscheinungsformen der Grundschuld: die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld.

Briefgrundschuld: Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich zur Grundbucheintragung einen physischen Grundschuldbrief aus, ein Wertpapier auf dickem, amtlichem Papier. Dieser Brief verkörpert das Grundpfandrecht. Die Übertragung der Grundschuld erfolgt durch Abtretung und Übergabe des Briefes, ohne erneute Grundbucheintragung. Das macht die Briefgrundschuld besonders flexibel und kostengünstig bei der Übertragung.

Buchgrundschuld: Bei der Buchgrundschuld wird auf die Ausstellung eines Briefes verzichtet (§ 1116 Abs. 2 BGB). Im Grundbuch wird der Vermerk „ohne Brief" eingetragen. Die Übertragung erfordert eine Eintragung im Grundbuch, was zusätzliche Kosten verursacht, aber den Vorteil hat, dass kein physisches Dokument verloren gehen kann.

In der Bankpraxis hat die Buchgrundschuld die Briefgrundschuld weitgehend verdrängt. Der Grund: Grundschuldbriefe können verloren gehen oder gestohlen werden, was aufwendige Aufgebotsverfahren nach sich zieht. Die meisten Banken bestellen heute standardmäßig Buchgrundschulden. Bei einem Immobilienverkauf sollten Eigentümer prüfen, ob ein Grundschuldbrief existiert und wo er aufbewahrt wird, die Bank hat ihn in der Regel in Verwahrung.

Eintragung der Grundschuld: Ablauf und Kosten

Die Bestellung einer Grundschuld erfordert eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Der Ablauf ist standardisiert:

Schritt 1: Die Bank erstellt ein Grundschuldbestellungsformular mit allen relevanten Daten: Grundschuldbetrag, Zinssatz, Gläubiger, Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Schritt 2: Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung. In der Praxis geschieht dies häufig im selben Termin wie die Beurkundung des Kaufvertrags.

Schritt 3: Der Notar reicht die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt ein.

Schritt 4: Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs ein. In Köln dauert dies aktuell vier bis acht Wochen.

Schritt 5: Die Bank erhält die Eintragungsnachricht und zahlt das Darlehen aus. Bis zur Eintragung leistet die Bank in der Regel eine Vorabvalutierung gegen Zahlung von Bereitstellungszinsen oder akzeptiert die Rangbescheinigung des Notars als vorläufige Sicherheit.

Kosten bei einem Grundschuldbetrag von 300.000 Euro:

• Notargebühr für die Grundschuldbestellung: ca. 650 bis 800 Euro (1,0-fache Gebühr nach GNotKG)
• Grundbuchgebühr für die Eintragung: ca. 650 bis 800 Euro (1,0-fache Gebühr)
• Gesamtkosten: ca. 1.300 bis 1.600 Euro inkl. Auslagen und MwSt.

Diese Kosten trägt der Käufer bzw. Darlehensnehmer. Sie sind Teil der Kaufnebenkosten und sollten bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Grundschuld beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie stellt sich die Frage: Was passiert mit der bestehenden Grundschuld? In der Praxis gibt es drei Möglichkeiten:

1. Löschung der Grundschuld: Der häufigste Fall. Der Verkäufer tilgt sein Restdarlehen aus dem Kaufpreis, die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, und der Notar veranlasst die Löschung im Grundbuch. Der Käufer erhält die Immobilie lastenfrei und bestellt ggf. eine neue Grundschuld für seine eigene Finanzierung.

2. Übernahme der Grundschuld durch den Käufer: Theoretisch kann der Käufer die bestehende Grundschuld übernehmen, das spart Notar- und Grundbuchkosten für eine Neubestellung. In der Praxis scheitert dies meist daran, dass die Bank des Verkäufers und die Bank des Käufers unterschiedliche Institute sind.

3. Abtretung der Grundschuld: Die Grundschuld des Verkäufers wird an die Bank des Käufers abgetreten. Dies ist kostengünstiger als eine Löschung mit anschließender Neubestellung und wird in der Praxis vereinzelt genutzt, wenn beide Banken kooperieren.

Ablauf im Kaufvertrag: Der Notar regelt die Grundschuldabwicklung im Kaufvertrag. Typischerweise holt er die Löschungsbewilligung bei der Bank des Verkäufers ein, veranlasst die Löschung zeitgleich mit der Eigentumsumschreibung und stellt sicher, dass der Kaufpreis anteilig zur Ablösung des Darlehens direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt wird. Bei Wonora koordinieren wir die Kommunikation zwischen Notar, Banken und Parteien, um Verzögerungen zu vermeiden.

Grundschuld löschen: Wann und wie?

Nach vollständiger Tilgung des Darlehens hat der Eigentümer das Recht, die Grundschuld löschen zu lassen. Dies ist sein gutes Recht, die Bank darf die Löschungsbewilligung nicht verweigern. Ob eine Löschung sinnvoll ist, hängt von der individuellen Situation ab.

Ablauf der Löschung:

1. Der Eigentümer fordert bei der Bank eine Löschungsbewilligung an. Die Bank stellt diese in notariell beglaubigter Form aus.
2. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich der Grundschuldbrief herausgegeben.
3. Der Eigentümer beauftragt einen Notar mit der Einreichung des Löschungsantrags beim Grundbuchamt.
4. Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld aus Abteilung III.

Kosten der Löschung (bei 300.000 Euro Grundschuld):

• Notargebühr: ca. 150 bis 250 Euro (0,5-fache Gebühr)
• Grundbuchgebühr: ca. 150 bis 250 Euro (0,5-fache Gebühr)
• Gesamtkosten: ca. 300 bis 500 Euro

Löschen oder stehen lassen? Eine getilgte Grundschuld muss nicht gelöscht werden. Es kann sogar sinnvoll sein, sie stehen zu lassen: Wenn Sie in Zukunft ein neues Darlehen aufnehmen möchten, etwa für eine Modernisierung , kann die bestehende Grundschuld als Sicherheit wiederverwendet werden. Die Neubestellung einer Grundschuld (ca. 1.300 bis 1.600 Euro) ist deutlich teurer als die Löschung und spätere Neubestellung. Erst beim Verkauf der Immobilie muss die Grundschuld in der Regel gelöscht werden.

Grundschuld abtreten: Vorteile bei Umschuldung

Bei einer Umschuldung, also dem Wechsel der Baufinanzierung von einer Bank zu einer anderen, muss die bestehende Grundschuld nicht gelöscht und neu bestellt werden. Stattdessen kann sie abgetreten werden: Die alte Bank überträgt die Grundschuld an die neue Bank.

Ablauf der Abtretung:

1. Die neue Bank vereinbart mit der alten Bank die Abtretung.
2. Ein Notar beurkundet die Abtretungserklärung.
3. Bei einer Buchgrundschuld wird die Abtretung im Grundbuch eingetragen. Bei einer Briefgrundschuld genügt die Übergabe des Briefes mit Abtretungserklärung.

Kostenersparnis: Die Abtretung kostet nur einen Bruchteil einer Neubestellung:

• Abtretung bei 300.000 Euro: ca. 500 bis 700 Euro (Notar + Grundbuch)
• Löschung + Neubestellung: ca. 1.600 bis 2.100 Euro
• Ersparnis: ca. 1.000 bis 1.400 Euro

Die meisten Banken akzeptieren abgetretene Grundschulden, da die Sicherheit identisch ist. Manche Banken verlangen allerdings eine Anpassung der Grundschuldbestellungsurkunde, insbesondere bei der Zwangsvollstreckungsunterwerfung. In solchen Fällen wird eine sogenannte Grundschuldmodifikation vereinbart, die ebenfalls notariell beurkundet werden muss.

Kosten der Grundschuld im Überblick

Die Kosten für Grundschuldbestellung, -löschung und -abtretung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit bei allen Notaren identisch. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Kosten für verschiedene Grundschuldbeträge:

Neubestellung (Notar + Grundbuch, inkl. MwSt.):

• Grundschuld 150.000 Euro: ca. 800 bis 1.000 Euro
• Grundschuld 250.000 Euro: ca. 1.100 bis 1.400 Euro
• Grundschuld 350.000 Euro: ca. 1.400 bis 1.700 Euro
• Grundschuld 500.000 Euro: ca. 1.800 bis 2.200 Euro

Löschung (Notar + Grundbuch):

• Grundschuld 150.000 Euro: ca. 200 bis 300 Euro
• Grundschuld 250.000 Euro: ca. 250 bis 400 Euro
• Grundschuld 350.000 Euro: ca. 300 bis 450 Euro
• Grundschuld 500.000 Euro: ca. 350 bis 500 Euro

Abtretung (Notar + ggf. Grundbuch):

• Grundschuld 150.000 Euro: ca. 350 bis 500 Euro
• Grundschuld 250.000 Euro: ca. 450 bis 650 Euro
• Grundschuld 350.000 Euro: ca. 550 bis 750 Euro
• Grundschuld 500.000 Euro: ca. 650 bis 900 Euro

Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten und sollten bei der Finanzierungsplanung eingeplant werden. Bei einem Immobilienkauf in Köln mit einer Finanzierung von 300.000 Euro kommen die Grundschuldkosten zu den Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag hinzu, inklusive der Grunderwerbsteuer, die in NRW 6,5 % beträgt.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist eine Klausel, die in praktisch jeder Grundschuldbestellungsurkunde enthalten ist und bei vielen Käufern Unbehagen auslöst. Zu Recht verdient sie besondere Aufmerksamkeit.

Was bedeutet sie? Der Grundschuldeigentümer (Darlehensnehmer) erklärt, dass die Bank bei Zahlungsverzug direkt die Zwangsvollstreckung in das Grundstück (und häufig auch in sein übriges Vermögen) betreiben darf, ohne vorher ein Gerichtsverfahren anstrengen zu müssen. Die notarielle Urkunde ersetzt das Gerichtsurteil als Vollstreckungstitel.

Dingliche und persönliche Unterwerfung: In der Praxis wird zwischen zwei Formen unterschieden:

• Dingliche Unterwerfung: Die Bank darf die Zwangsvollstreckung nur in das belastete Grundstück betreiben. Dies ist der mildere Fall.
• Persönliche Unterwerfung: Die Bank darf auch in das sonstige Vermögen des Darlehensnehmers vollstrecken, Gehalt, Bankguthaben, sonstige Vermögenswerte. Die meisten Banken verlangen beide Unterwerfungen.

Ist das gefährlich? Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung klingt dramatischer als sie ist, solange die Darlehensraten pünktlich gezahlt werden. Kommt es allerdings zu erheblichem Zahlungsverzug, ermöglicht sie der Bank eine schnelle Vollstreckung ohne den Umweg über eine Klage. In der Praxis gehen Banken diesen Weg erst nach mehreren Mahnungen, gescheiterten Verhandlungen und einer Vertragskündigung, die Zwangsversteigerung ist auch für die Bank der letzte Ausweg.

Sicherungsvertrag als Schutz: Zwischen Grundschuld und Darlehen steht die sogenannte Sicherungsabrede (Zweckerklärung). Sie regelt, unter welchen Bedingungen die Bank die Grundschuld verwerten darf, nämlich nur zur Sicherung der konkreten Darlehensforderung. Ohne fällige Forderung darf die Bank die Grundschuld nicht verwerten, auch wenn sie im Grundbuch steht. Dieser Sicherungsvertrag schützt den Eigentümer vor missbräuchlicher Verwertung.