Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel braucht man?

Was zählt als Eigenkapital?

Als Eigenkapital gelten alle Vermögenswerte, die Sie ohne Fremdfinanzierung in den Immobilienkauf einbringen können. Banken unterscheiden dabei zwischen sofort verfügbarem und bedingt verfügbarem Eigenkapital.

Sofort verfügbar:

• Bargeld und Bankguthaben (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld)
• Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs), zum aktuellen Kurswert
• Bausparguthaben (zuteilungsreife Verträge)
• Rückkaufwert von Lebens- und Rentenversicherungen

Bedingt verfügbar / eingeschränkt anrechenbar:

• Bereits bezahltes Grundstück (wird als Eigenkapital angerechnet)
• Eigenleistungen am Bau (Muskelhypothek), Banken erkennen maximal 10 bis 15 % der Baukosten an
• Arbeitgeberdarlehen
• Riester Guthaben (Wohn Riester)
• Schenkungen oder Erbvorschüsse

Nicht als Eigenkapital anerkannt: Dispokredite, Ratenkredite, Kreditkartenlimits und sonstige Fremdmittel gelten nicht als Eigenkapital, im Gegenteil, bestehende Kredite verschlechtern die Bonität und können die Finanzierungszusage gefährden.

Wie viel Eigenkapital ist ideal?

Die goldene Regel lautet: Mindestens die Kaufnebenkosten (in NRW ca. 10 bis 12 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Ideal sind 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten.

Rechenbeispiel für Köln, Kaufpreis 400.000 Euro:

• Minimum (nur Nebenkosten): ca. 44.000 Euro (11 % von 400.000)
• Empfohlen (20 % + NK): 80.000 + 44.000 = 124.000 Euro
• Ideal (30 % + NK): 120.000 + 44.000 = 164.000 Euro

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger werden die Konditionen. Der Zusammenhang ist nicht linear: Die größten Zinsvorteile ergeben sich beim Sprung von 0 auf 10 % und von 10 auf 20 % Eigenkapitalquote. Ab 30 % sinkt der Zinsvorteil nur noch marginal.

Gleichzeitig sollten Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen in die Immobilie stecken. Eine Liquiditätsreserve von mindestens drei bis sechs Monatsgehältern sollte nach dem Kauf noch vorhanden sein, für unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen oder eine vorübergehende Einkommensreduzierung.

Kaufnebenkosten: Der Mindestbedarf an Eigenkapital

Die Kaufnebenkosten in NRW gehören zu den höchsten in Deutschland und müssen in der Regel vollständig aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie nicht als Beleihungswert anerkennen.

Zusammensetzung bei Kaufpreis 400.000 Euro in Köln:

• Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %): 26.000 Euro
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %): 8.000 Euro
• Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): 14.280 Euro
• Gesamte Kaufnebenkosten: ca. 48.280 Euro (12,07 %)

NRW hat mit 6,5 % den höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland, gemeinsam mit Brandenburg, Schleswig Holstein und dem Saarland. Zum Vergleich: In Bayern beträgt der Satz nur 3,5 %, was bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro eine Differenz von 12.000 Euro ausmacht.

Die Nebenkosten steigen proportional mit dem Kaufpreis. Bei einem Einfamilienhaus für 600.000 Euro in Köln Rodenkirchen liegen sie bei ca. 72.000 Euro, eine Summe, die verdeutlicht, warum der Eigenkapitalaufbau so wichtig ist.

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital: Möglich, aber riskant

Eine Vollfinanzierung (auch 100 %- oder 110 %-Finanzierung) bedeutet, dass die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert, bei einer 110 %-Finanzierung sogar die Kaufnebenkosten. Das klingt verlockend, birgt aber erhebliche Risiken.

Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung:

• Überdurchschnittliches, sicheres Einkommen (Beamte, Ärzte, leitende Angestellte)
• Einwandfreie Bonität (keine negativen SCHUFA-Einträge)
• Werthaltige Immobilie in guter Lage
• Höhere Zinsen: typischerweise 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte Aufschlag

Risiken:

• Höhere Monatsrate: Bei 400.000 Euro Kaufpreis + 48.000 Euro Nebenkosten = 448.000 Euro Darlehen statt 320.000 Euro (bei 20 % EK). Die Monatsrate steigt von ca. 1.467 Euro auf ca. 2.147 Euro (bei 3,5 % Zins, 2 % Tilgung + Zinsaufschlag).
• Negative Eigenkapitalrendite: Bei sinkenden Immobilienpreisen kann die Restschuld den Immobilienwert übersteigen, Sie sind „unter Wasser".
• Flexibilitätsverlust: Ein Verkauf in den ersten Jahren ist oft nur mit Verlust möglich, da die Restschuld den erzielbaren Verkaufspreis übersteigt.

Vollfinanzierungen sind in den letzten Jahren deutlich seltener geworden. Nach der Zinswende 2022 haben viele Banken ihre Anforderungen verschärft, eine Eigenkapitalquote von mindestens 10 bis 20 % ist heute bei den meisten Instituten Voraussetzung.

Eigenkapitalersatz: Muskelhypothek, Lebensversicherung & Co.

Muskelhypothek (Eigenleistungen): Handwerklich begabte Käufer können durch Eigenleistungen am Bau oder bei der Renovierung einen Teil des Eigenkapitals ersetzen. Banken erkennen typischerweise 10 bis 15 % der Bau- oder Sanierungskosten als Eigenleistung an. Realistisch sind Eigenleistungen bei: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Gartenbau, einfache Sanitärarbeiten. Nicht realistisch (und riskant): Elektroinstallation, Heizungsbau, tragende Wände.

Lebens- und Rentenversicherung: Der Rückkaufswert einer Lebensversicherung kann als Eigenkapital eingebracht werden, entweder durch Kündigung oder durch Beleihung. Bei der Beleihung bleibt der Versicherungsschutz bestehen, die Versicherung dient als zusätzliche Sicherheit für die Bank.

Wohn Riester: Riester Guthaben kann für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie entnommen werden (§ 92a EStG). Die Entnahme ist steuerfrei, muss aber im Wohnförderkonto nachversteuert werden, im Alter oder bei Verkauf. Außerdem kann die Riester Zulage in die Tilgung eines Baudarlehens fließen.

Arbeitgeberdarlehen: Manche Arbeitgeber bieten zinsgünstige Darlehen als Teil der Vergütung an. Diese werden von Banken in der Regel als Eigenkapital oder eigenkapitalähnlich behandelt, sofern sie langfristig und unkündbar sind.

Eigenkapital von der Familie: Schenkung und Darlehen

Familiäre Unterstützung ist eine der häufigsten Eigenkapitalquellen bei jungen Käufern. Rechtlich gibt es zwei Wege: Schenkung und Familiendarlehen.

Schenkung: Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken (§ 16 ErbStG). Das ist mehr als genug für das Eigenkapital einer Immobilie. Die Bank akzeptiert Schenkungen problemlos als Eigenkapital, allerdings kann sie einen Nachweis verlangen (Kontoauszug, Schenkungsvertrag).

Familiendarlehen: Statt einer Schenkung können Eltern dem Kind ein Darlehen gewähren. Vorteil: Das Geld fließt bei Rückzahlung an die Eltern zurück. Nachteil: Die Bank behandelt das Familiendarlehen als Verbindlichkeit, es erhöht die Belastungsquote und kann die Finanzierungszusage erschweren. Bei einem zinslosen Darlehen prüft das Finanzamt zudem, ob eine verdeckte Schenkung vorliegt.

Bürgschaft der Eltern: Statt Geld können Eltern auch eine Bürgschaft stellen oder ihre eigene, lastenfreie Immobilie als zusätzliche Sicherheit anbieten, die Bank sichert sich dann über eine Grundschuld ab. Das verbessert die Konditionen, ohne dass Geld fließen muss.

Eigenkapital aufbauen: Sparstrategien und Bausparvertrag

Wer noch kein ausreichendes Eigenkapital hat, muss sparen, möglichst diszipliniert und renditeorientiert.

Sparplan mit ETFs: Bei einer monatlichen Sparrate von 800 Euro und einer durchschnittlichen Rendite von 6 % p.a. (breit gestreuter Aktien-ETF) ergibt sich nach fünf Jahren ein Kapital von ca. 56.000 Euro, nach sieben Jahren ca. 83.000 Euro. Risiko: Kursschwankungen können den Zeitplan durcheinanderbringen.

Tages-/Festgeld: Sicherer, aber weniger renditeträchtig. Bei 3 % Zinsen und 800 Euro monatlich: nach fünf Jahren ca. 52.000 Euro.

Bausparvertrag: Kombination aus Anspar- und Darlehensphase. Vorteil: Festgeschriebener Darlehenszins, Wohnungsbauprämie (bis 70 Euro/Jahr bei Alleinstehenden) und Arbeitnehmersparzulage. Nachteil: Niedrige Guthabenverzinsung in der Ansparphase und strenge Zuteilungsbedingungen.

Kombination empfohlen: Viele Finanzberater empfehlen eine Kombination: den Großteil in renditestarke Anlagen (ETF-Sparplan) und einen kleineren Teil in einen Bausparvertrag, um sich den günstigen Darlehenszins für die Zukunft zu sichern.

Einfluss des Eigenkapitals auf den Zinssatz

Die Eigenkapitalquote hat einen direkten Einfluss auf den Zinssatz der Baufinanzierung. Banken bewerten das Risiko anhand des Beleihungsauslaufs, also dem Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert der Immobilie.

Typische Zinsstaffelung (Stand 2025, 15 Jahre Zinsbindung):

• Beleihungsauslauf bis 60 %: ca. 3,20 % Sollzins
• Beleihungsauslauf 60 bis 80 %: ca. 3,45 % Sollzins (+0,25 %)
• Beleihungsauslauf 80 bis 90 %: ca. 3,70 % Sollzins (+0,50 %)
• Beleihungsauslauf 90 bis 100 %: ca. 4,00 % Sollzins (+0,80 %)
• Beleihungsauslauf über 100 %: ca. 4,30 % (+1,10 %), wenn überhaupt möglich

Rechenbeispiel: 300.000 Euro Darlehen, 15 Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung. Gesamtzinsen bei 3,20 % (60 % Auslauf): ca. 127.000 Euro. Gesamtzinsen bei 3,70 % (90 % Auslauf): ca. 147.000 Euro. Differenz: 20.000 Euro, allein durch 30 % mehr Eigenkapital.

Haben Sie sich für den Kauf entschieden, gibt es vor der Finanzierung einiges vorzubereiten. Unsere Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen und Schritte für einen reibungslosen Immobilienkauf nötig sind.

Eigenkapital beim Immobilienverkauf: Reinvestieren oder anlegen?

Beim Verkauf einer Immobilie steht oft eine erhebliche Summe zur Verfügung, der Verkaufserlös abzüglich Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Verkaufskosten. Was tun mit dem freigewordenen Eigenkapital?

Reinvestition in eine neue Immobilie: Wer wieder kaufen möchte, kann das freigewordene Kapital als Eigenkapital für die nächste Immobilie nutzen, etwa für eine Mietimmobilie, bei der die Rendite stimmt. Je höher das Eigenkapital, desto besser die Konditionen der neuen Finanzierung.

Anlage am Kapitalmarkt: Wer nicht sofort wieder kaufen möchte, sollte das Kapital diversifiziert anlegen, je nach Anlagehorizont in ETFs, Festgeld oder eine Mischung aus beidem. Der Vorteil: Höhere Liquidität und Flexibilität im Vergleich zu einer Immobilie.

Steuerliche Aspekte: Der Verkaufserlös ist nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Innerhalb der Frist fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an, es sei denn, die Immobilie wurde selbst genutzt. Bei der Wiederanlage in eine neue Immobilie gibt es in Deutschland (anders als in den USA) keine Steuerstundung durch Reinvestition.

Bei Wonora beraten wir Verkäufer beim Verkaufsprozess und zu den finanziellen Optionen nach dem Verkauf, immer mit dem Hinweis, für steuerliche Detailfragen einen Steuerberater zu konsultieren.