KfW Förderung für den Immobilienkauf: KfW 124, 297 und 300

Was ist die KfW-Förderung?

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen, Sanieren und den Erwerb von Wohneigentum vergibt. Für Immobilienkäufer und -eigentümer sind die KfW-Programme eine der wichtigsten Möglichkeiten, die Finanzierungskosten zu senken.

Die KfW vergibt ihre Darlehen nicht direkt, sondern über die Hausbank des Antragstellers. Das bedeutet: Der KfW-Kredit wird in die Gesamtfinanzierung integriert und läuft parallel zum Hauptdarlehen der Bank. Die Konditionen der KfW liegen typischerweise 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte unter dem Marktzins, bei manchen Programmen kommen zusätzlich Tilgungszuschüsse hinzu, die nicht zurückgezahlt werden müssen.

Die Förderlandschaft ändert sich regelmäßig. Seit der großen Reform 2022/2023 liegt der Fokus klar auf Klimaschutz und Energieeffizienz. Die früheren Programme für den allgemeinen Neubau (KfW 153) wurden eingestellt; gefördert werden nur noch klimafreundliche Neubauten und energetische Sanierungen.

KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau

Die Programme 297 (Selbstnutzer) und 298 (Privatvermieter) fördern den Neubau von klimafreundlichen Wohngebäuden mit zinsgünstigen Darlehen.

Förderhöhe:

• Klimafreundliches Wohngebäude: Bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit
• Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG-Siegel: Bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit

Voraussetzungen:

• Effizienzhaus 40 (EH 40): Der Energiebedarf darf maximal 40 % eines Referenzgebäudes betragen
• Anforderungen an den Lebenszyklus (Treibhausgasemissionen)
• Für die höhere Förderstufe: QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)

Konditionen (Stand 2025): Die KfW-Zinsen liegen aktuell bei ca. 1,5 bis 2,5 %, deutlich unter dem Marktzins. Die Laufzeit beträgt bis zu 35 Jahre bei einer tilgungsfreien Anlaufzeit von 1 bis 5 Jahren. Es gibt keinen Tilgungszuschuss bei diesen Programmen, die Förderung besteht ausschließlich im Zinsvorteil.

Bei einem Neubau in Köln mit einer Darlehenssumme von 150.000 Euro und einem Zinsvorteil von 1,5 % gegenüber dem Marktzins sparen Sie über 10 Jahre ca. 22.500 Euro an Zinskosten.

KfW 261: Energieeffizient Sanieren

Das Programm 261 (Bundesförderung für effiziente Gebäude, BEG) fördert die energetische Sanierung bestehender Gebäude zum Effizienzhaus, mit einem zinsgünstigen Darlehen und einem Tilgungszuschuss.

Förderhöhe:

• Bis zu 120.000 Euro Kredit pro Wohneinheit (Sanierung zum Effizienzhaus)
• Bis zu 150.000 Euro bei Erreichung der Erneuerbare Energien Klasse (EE-Klasse)
• Tilgungszuschuss: 5 bis 25 % je nach erreichtem Effizienzniveau

Tilgungszuschüsse nach Effizienzniveau:

• Effizienzhaus 85: 5 % = bis zu 6.000 Euro
• Effizienzhaus 70: 10 % = bis zu 12.000 Euro
• Effizienzhaus 55: 15 % = bis zu 18.000 Euro
• Effizienzhaus 40: 20 % = bis zu 24.000 Euro
• Zusätzlich EE-Klasse oder NH-Klasse: +5 % = bis zu 37.500 Euro

Der Tilgungszuschuss ist besonders attraktiv: Er wird direkt von der Restschuld abgezogen und muss nicht zurückgezahlt werden. Bei einer ausführlichen Sanierung eines Altbaus in Köln zum Effizienzhaus 55 mit EE-Klasse kann der Zuschuss bis zu 30.000 Euro betragen.

KfW 124: Wohneigentumsprogramm

Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ist das unkomplizierteste KfW-Programm für Immobilienkäufer. Es fördert den Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie, unabhängig von Energieeffizienzstandards.

Förderhöhe: Bis zu 100.000 Euro zinsgünstiges Darlehen

Voraussetzungen:

• Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Wohnimmobilie in Deutschland
• Keine Mindestanforderungen an die Energieeffizienz
• Antragstellung vor Kauf/Baubeginn über die Hausbank

Konditionen: Der Zinsvorteil gegenüber marktüblichen Konditionen ist bei diesem Programm moderat, aktuell ca. 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte unter dem Marktzins. Dennoch kann der Zinsvorteil bei 100.000 Euro über 10 Jahre 3.000 bis 8.000 Euro betragen. Die Beantragung ist unkompliziert und lohnt sich fast immer als Ergänzung zur Hauptfinanzierung.

Zuschuss oder zinsgünstiges Darlehen: Was passt wann?

Die KfW bietet zwei grundlegende Förderarten:

Zinsgünstige Darlehen: Sie erhalten ein Darlehen zu einem unter dem Marktzins liegenden Zinssatz. Der gesamte Betrag muss zurückgezahlt werden, lediglich die Zinskosten sind niedriger. Vorteil: Höhere Fördersummen möglich. Nachteil: Volle Rückzahlungspflicht.

Tilgungszuschüsse: Ein Teil des Darlehens wird erlassen und muss nicht zurückgezahlt werden. Der Zuschuss wird direkt von der Restschuld abgezogen. Vorteil: Effektiv geschenktes Geld. Nachteil: Nur bei bestimmten Programmen und Effizienzniveaus verfügbar.

Investitionszuschüsse (BAFA): Für Einzelmaßnahmen (Heizungstausch, Fenster, Dämmung) gibt es über das BAFA direkte Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen, ohne ein Darlehen aufnehmen zu müssen.

In der Praxis kombinieren viele Käufer und Sanierer ein KfW-Darlehen mit Tilgungszuschuss für die Gesamtmaßnahme und BAFA-Zuschüsse für einzelne Komponenten.

Voraussetzungen und Energieeffizienzstandards

Die KfW-Förderung ist an Energieeffizienzstandards geknüpft, die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bzw. von zertifizierten Energieeffizienzexperten bestätigt werden müssen.

Effizienzhausstufen: Das Effizienzhausniveau gibt an, wie viel Energie ein Gebäude im Vergleich zum Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) benötigt:

• EH 40: 40 % des Energiebedarfs des Referenzgebäudes, höchster Standard
• EH 55: 55 %, sehr guter Standard
• EH 70: 70 %, guter Standard
• EH 85: 85 %, Mindeststandard für KfW-Förderung bei Sanierungen

Energieeffizienzexperte: Für alle KfW-Programme (außer 124) ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienzexperten Pflicht. Dieser erstellt die technische Planung, einschließlich des Energieausweises , überwacht die Bauausführung und bestätigt die Einhaltung der Standards. Die Kosten (ca. 1.500 bis 5.000 Euro) werden zu 50 % von der KfW bezuschusst.

Antragstellung: So geht's Schritt für Schritt

Schritt 1: Energieeffizienzexperten beauftragen (bei Programmen 261, 297/298). Dieser erstellt eine technische Projektbeschreibung und die Bestätigung zum Antrag (BzA).

Schritt 2: KfW-Antrag über die Hausbank stellen. Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Als Beginn gilt der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen. Der Kaufvertrag beim Immobilienerwerb gilt als Beginn.

Schritt 3: Zusage der KfW abwarten. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 1 bis 4 Wochen.

Schritt 4: Maßnahme durchführen (Kauf, Bau oder Sanierung).

Schritt 5: Nach Abschluss: Bestätigung nach Durchführung (BnD) durch den Energieeffizienzexperten einreichen.

Schritt 6: KfW prüft und gewährt ggf. den Tilgungszuschuss.

Kritisch: Der häufigste Fehler ist die verspätete Antragstellung. Wer den Kaufvertrag unterschreibt, bevor der KfW-Antrag gestellt ist, verliert den Förderanspruch unwiderruflich.

KfW und Baufinanzierung kombinieren

KfW-Darlehen werden als Baustein in die Gesamtfinanzierung integriert. Typische Kombinationsstruktur bei einem Kauf in Köln:

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Eigenkapital: 100.000 Euro (inkl. Nebenkosten)
• KfW 124: 100.000 Euro (zinsgünstiges Darlehen)
• Hauptdarlehen Bank: 200.000 Euro

Das KfW-Darlehen wird nachrangig besichert, die Hausbank erhält die erstrangige Grundschuld, die KfW die zweitrangige. Die monatliche Gesamtrate ergibt sich aus beiden Darlehen zusammen.

Bei energetischen Sanierungen lassen sich KfW 261 und BAFA-Zuschüsse kombinieren, aber nicht für dieselbe Maßnahme. Eine Heizungssanierung kann entweder über KfW 261 (als Teil der Gesamtsanierung zum Effizienzhaus) oder über BAFA (als Einzelmaßnahme) gefördert werden, nicht über beides gleichzeitig.

Neben der Kostenkalkulation ist eine strukturierte Planung der Sanierungsmaßnahmen entscheidend, um alle förderfähigen Schritte im Blick zu behalten und keine Fristen zu versäumen.

Häufige Fehler beim KfW Antrag

Fehler 1: Antrag nach Maßnahmenbeginn. Der Antrag muss vor dem Kauf oder Baubeginn gestellt werden. Nachträgliche Anträge werden ausnahmslos abgelehnt.

Fehler 2: Keinen Energieberater eingebunden. Ohne Bestätigung eines zertifizierten Experten keine Förderung (außer Programm 124).

Fehler 3: Falsches Programm gewählt. Selbstnutzer und Vermieter haben teilweise unterschiedliche Programme. Auch die Kombination von Einzelmaßnahmen und Gesamtsanierung muss sorgfältig geplant werden.

Fehler 4: Förderfähige Kosten zu niedrig angesetzt. Planungskosten, Baubegleitung und energiebedingte Mehrkosten sind förderfähig, werden aber oft vergessen.

Fehler 5: BAFA-Zuschüsse übersehen. Für Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch oder Fenstertausch sind BAFA-Zuschüsse oft attraktiver als KfW-Darlehen.

Förderfähige Maßnahmen im Detail

Die KfW- und BAFA-Förderung deckt ein breites Spektrum energetischer Maßnahmen ab. Welche Maßnahme gefördert wird und in welcher Höhe, hängt davon ab, ob Sie eine Einzelmaßnahme (BAFA) oder eine Gesamtsanierung zum Effizienzhaus (KfW 261) planen.

Heizungstausch

Der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung gegen ein klimafreundliches System ist die am stärksten geförderte Einzelmaßnahme. Über die BAFA-Förderung erhalten Sie einen Grundzuschuss von 30 % der förderfähigen Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe, Biomasseheizung oder Solarthermieanlage. Dazu kommt ein Klimageschwindigkeitsbonus von 20 % für den Austausch einer mindestens 20 Jahre alten Heizung oder einer funktionierenden Öl-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung. Ein Einkommensbonus von 30 % steht Haushalten mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen unter 40.000 Euro zu. Insgesamt sind maximal 70 % Zuschuss möglich, bei förderfähigen Kosten von bis zu 30.000 Euro für die erste Wohneinheit ergibt das bis zu 21.000 Euro.

Dämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke

Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle werden über die BAFA mit 15 % der förderfähigen Kosten bezuschusst. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) eines zertifizierten Energieberaters vor, erhöht sich der Zuschuss um weitere 5 % auf insgesamt 20 %. Die förderfähigen Kosten betragen bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit (mit iSFP sogar 60.000 Euro). Typische Maßnahmen umfassen Außenwanddämmung (WDVS), Dachdämmung (Aufsparren- oder Zwischensparrendämmung), Kellerdeckendämmung und die Dämmung der obersten Geschossdecke.

Fenster und Außentüren

Der Austausch alter Fenster gegen dreifach verglaste Modelle mit einem U-Wert von maximal 0,95 W/(m²K) wird ebenfalls mit 15 % (bzw. 20 % mit iSFP) bezuschusst. Die Kosten für Fenster und fachgerechten Einbau zählen zu den förderfähigen Ausgaben. Da Fenster einen erheblichen Einfluss auf den Wärmeverlust eines Gebäudes haben, amortisiert sich die Maßnahme bei Altbauten oft innerhalb von 8 bis 12 Jahren.

Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

Der Einbau einer kontrollierten Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung wird mit 15 bis 20 % (je nach iSFP) bezuschusst. Diese Maßnahme ist besonders nach einer Fassadendämmung oder dem Fenstertausch sinnvoll, da eine gedämmte Gebäudehülle einen kontrollierten Luftaustausch erfordert, um Schimmelbildung zu vermeiden und die Luftqualität zu gewährleisten.

KfW 300: Wohneigentum für Familien

Das Programm KfW 300 richtet sich gezielt an Familien mit Kindern und ergänzt die klimafreundlichen Neubauprogramme 297/298. Es bietet zinsgünstige Darlehen von bis zu 170.000 Euro (bei QNG-Siegel bis zu 270.000 Euro) für den Neubau oder Erstkauf eines klimafreundlichen Wohngebäudes.

Voraussetzungen:

• Mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt
• Zu versteuerndes Haushaltseinkommen unter 90.000 Euro (plus 10.000 Euro je weiterem Kind)
• Selbstnutzung der Immobilie
• Effizienzhaus-40-Standard und Anforderungen an Treibhausgasemissionen
• Kein vorhandenes Wohneigentum zum Zeitpunkt der Antragstellung

Für Familien in Köln und Umgebung ist dieses Programm besonders interessant, da es mit den NRW.BANK-Darlehen kombiniert werden kann. Eine vierköpfige Familie mit einem Haushaltseinkommen von 75.000 Euro könnte so bis zu 270.000 Euro an vergünstigten Darlehen erhalten, eine erhebliche Entlastung angesichts der Immobilienpreise im Kölner Raum.

Energieberater: Pflicht, Kosten und Suche

Für alle KfW-Programme mit Energieeffizienzanforderungen (261, 297/298, 300) ist die Einbindung eines Energieeffizienzexperten verpflichtend. Dieser begleitet das Vorhaben von der Planung bis zur Fertigstellung und stellt sicher, dass die technischen Anforderungen eingehalten werden.

Aufgaben des Energieberaters:

• Erstellung der Bestätigung zum Antrag (BzA) für die KfW
• Technische Planung und Berechnung des Effizienzhausniveaus
• Baubegleitung und Qualitätskontrolle während der Umsetzung
• Erstellung der Bestätigung nach Durchführung (BnD)
• Optional: Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) für höhere BAFA-Zuschüsse

Kosten: Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten für Energieberatung und Baubegleitung typischerweise bei 2.000 bis 5.000 Euro. Die KfW übernimmt davon 50 %, bis zu 5.000 Euro für Mehrfamilienhäuser bzw. 2.500 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser.

So finden Sie einen Energieberater: Die offizielle Expertenliste des Bundes unter www.energie-effizienz-experten.de listet alle zugelassenen Berater nach Postleitzahl. Im Raum Köln sind mehrere hundert zertifizierte Energieberater registriert. Achten Sie darauf, dass der Experte für die von Ihnen angestrebte Förderkategorie zugelassen ist, nicht jeder Berater darf alle Programme begleiten. Die Verbraucherzentrale NRW bietet zudem eine kostenlose Erstberatung zur energetischen Sanierung an, die als Orientierung dienen kann.

Weitere Förderprogramme: BAFA, NRW.BANK und kommunale Förderungen

Neben der KfW gibt es weitere Fördermöglichkeiten:

BAFA-Zuschüsse (Einzelmaßnahmen): Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert energetische Einzelmaßnahmen mit direkten Zuschüssen: Heizungstausch (bis zu 70 % Zuschuss bei Wärmepumpe), Fenster- und Türenaustausch (15 %), Dämmung (15 %), Heizungsoptimierung (15 %).

NRW.BANK Wohnraumförderprogramm: Die Landesförderbank NRW bietet zinsgünstige Darlehen für den Neubau und Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, speziell für Familien mit Kindern und Einkommensgrenzen. Die Zinsen liegen bei 0,5 bis 1,5 % und sind damit nochmals günstiger als die KfW-Konditionen.

Kommunale Förderungen Köln: Die Stadt Köln bietet über das Programm „Gebäudesanierung Köln" Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen. Außerdem gibt es das Förderprogramm „Grün hoch 3" für Dach-, Fassaden- und Innenhofbegrünung. Diese kommunalen Förderungen können mit KfW- und BAFA-Förderungen kombiniert werden.

Die Förderlandschaft ist komplex, eine gründliche Recherche oder die Beratung durch einen Energieberater und Finanzierungsvermittler kann tausende Euro zusätzliche Förderung erschließen. Diese Ersparnisse senken effektiv die Kaufnebenkosten und verbessern die Gesamtfinanzierung.