Notarkosten beim Hauskauf: Höhe, Beispiel und wer zahlt

Notarkosten sind beim Immobilienkauf unvermeidlich und nicht verhandelbar, sie werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Für Käufer und Verkäufer in Köln gilt: Wer die Kostenpositionen kennt und den Ablauf versteht, erlebt beim Notartermin keine bösen Überraschungen.

Wer zahlt die Notarkosten?

Die Kostentragung ist in Deutschland gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, hat sich aber zu einer festen Praxis entwickelt:

• Käufer trägt die Hauptnotarkosten: Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Grundschuldeintragung für das Bankdarlehen gehen zu Lasten des Käufers. Da der Käufer die Kosten trägt, hat er nach herrschender Meinung auch das Recht, den Notar seiner Wahl zu bestimmen.
• Verkäufer trägt die Löschungskosten: Bestehende Grundschulden oder Hypotheken aus der eigenen Finanzierung des Verkäufers müssen gelöscht werden. Die Kosten für die Löschungsbewilligung und Grundbuchlöschung, typisch 200 bis 400 € je Grundschuld, trägt der Verkäufer. Oft werden diese Kosten vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder separat in Rechnung gestellt.

In Köln ist es branchenüblich, dass Makler einen bekannten Notar vorschlagen. Käufer sind daran jedoch nicht gebunden. Empfehlenswert ist ein Notar, der mit Immobilientransaktionen im Kölner Umland vertraut ist und lokale Gepflogenheiten kennt, etwa die Abwicklung bei Erbengemeinschaften oder die Besonderheiten von WEG-Objekten in Mehrfamilienhäusern.

Wie werden Notargebühren berechnet?

Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das seit dem 1. August 2013 gilt und die frühere Kostenordnung (KostO) abgelöst hat. Entscheidend für die Gebührenhöhe ist der Geschäftswert, beim Immobilienkauf in der Regel der Kaufpreis.

Die Gebührentabelle des GNotKG (Anlage 2) enthält für jeden Wertbereich eine Basisgebühr, die sogenannte einfache Gebühr (1,0 Gebühr). Einzelne Amtshandlungen werden mit einem Vielfachen dieser einfachen Gebühr abgerechnet:

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 Gebühren (§ 17 KV GNotKG)
• Auflassungsvormerkung: 0,5 Gebühren
• Grundschuldeintragung: 1,0 Gebühr auf den Grundschuldbetrag (beim Grundbuchamt)
• Eigentumsumschreibung: 0,5 Gebühren (beim Grundbuchamt)

Hinzu kommen Auslagenpauschalen (Post, Telekommunikation: pauschal 20 € je Kostenschuldner, max. 15 % der Gebühr), Schreibauslagen (1,50 € je angefangene Seite für Ausfertigungen) sowie die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 %.

Die einfache Gebühr für einen Kaufpreis von 400.000 € beträgt nach Anlage 2 GNotKG 966 €. Alle weiteren Gebühren errechnen sich als Vielfaches davon.

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis in Köln

Angenommen: Kaufpreis 400.000 €, Darlehen 320.000 €, Grundschuld wird in gleicher Höhe eingetragen.

Kostenposition	Netto	Brutto (inkl. 19% USt.)
Beurkundung Kaufvertrag (2,0 Gebühren auf 400.000 €)	1.932 €	2.299 €
Auflassungsvormerkung (0,5 Gebühren auf 400.000 €)	483 €	575 €
Grundschuldeintragung (1,0 Gebühr auf 320.000 €, Grundbuchamt)	794 €	794 €*
Eigentumsumschreibung (0,5 Gebühren auf 400.000 €, Grundbuchamt)	483 €	483 €*
Auslagen, Schreibkosten, Vollzugsgebühren (geschätzt)	ca. 300 €	ca. 357 €
Gesamtkosten ca.	3.992 €	ca. 4.500 €

* Grundbuchgebühren unterliegen nicht der Umsatzsteuer, da das Grundbuchamt eine Behörde ist.

Als Faustregel gilt in Köln und ganz NRW: Notar- und Grundbuchkosten zusammen betragen ca. 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 6.000 bis 8.000 €, die Käufer in ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen müssen.

Kein Darlehen? Wer die Immobilie ohne Fremdfinanzierung kauft, spart die Grundschuldeintragungsgebühren (ca. 794 bis 1.000 €). Das reduziert die Gesamtkosten auf rund 3.500 bis 4.000 €.

Grundbuchkosten zusätzlich

Die Grundbuchkosten werden oft fälschlicherweise den Notarkosten zugerechnet. In Wahrheit sind es zwei verschiedene Kostenpositionen:

• Notargebühren = Vergütung des Notars für seine Beurkundungs- und Vollzugsleistungen
• Grundbuchgebühren = staatliche Gebühren des Grundbuchamts (Amtsgericht) für die Eintragungen

Der Notar übernimmt die Antragstellung beim Grundbuchamt und leitet die Grundbuchgebühren weiter. In seiner Gesamtrechnung erscheinen daher beide Positionen. Das Grundbuchamt in Köln ist das Amtsgericht Köln mit Zuständigkeit für alle Kölner Stadtteile.

Typische Grundbuchgebühren im Überblick (Kaufpreis 400.000 €):

• Eintragung Auflassungsvormerkung: ca. 483 €
• Eigentumsumschreibung: ca. 483 €
• Grundschuldeintragung (auf 320.000 €): ca. 794 €
• Löschung bestehender Grundschuld des Verkäufers: ca. 200 bis 400 €

Notaranderkonto: Wann nötig, was kostet es?

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt, bevor der Notar ihn nach Erfüllung aller Bedingungen an den Verkäufer weiterleitet. Es bietet maximale Sicherheit für beide Seiten.

Wann ist es sinnvoll oder notwendig?

• Wenn der Verkäufer das Geld dringend benötigt, bevor die Grundbuchformalitäten abgeschlossen sind
• Bei komplizierten Transaktionen mit mehreren Grundpfandrechten oder mehreren Parteien
• Wenn eine der Parteien kein Vertrauen in die direkte Abwicklung hat
• Bei Bauträgerkäufen (hier oft gesetzlich vorgeschrieben nach MaBV)

Was kostet das Notaranderkonto? Der Notar berechnet für die Verwaltung des Anderkontos eine zusätzliche Gebühr von 0,5 Gebühren des Geschäftswerts. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das ca. 483 € netto (575 € brutto). Hinzu kommt eine Verzinsung des Kontos, die jedoch marginal ist.

In der Praxis wird bei unkomplizierten Kölner Immobilientransaktionen das Notaranderkonto häufig vermieden, die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars ist der Regelfall.

Vollständiger Ablauf vom Entwurf bis zur Umschreibung

Der Kauf einer Immobilie in Köln folgt einem klar strukturierten Prozess, an dem der Notar als neutraler Mittler eine Schlüsselrolle spielt.

Schritt 1: Beauftragung des Notars

Käufer und Verkäufer einigen sich auf die wesentlichen Konditionen (Preis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar). Dann wird der Notar beauftragt, den Kaufvertragsentwurf zu erstellen. Der Käufer übermittelt seine Identitäts- und Finanzierungsdaten, der Verkäufer die Grundbuchdaten und Eigentumsinformationen.

Schritt 2: Kaufvertragsentwurf (14-Tage Frist)

Der Notar erstellt den Entwurf und sendet ihn spätestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin an beide Parteien, eine seit 2002 bestehende gesetzliche Pflicht. Diese Frist dient dem Schutz vor übereilten Entscheidungen. In der Praxis wird sie in Köln nicht immer eingehalten; Käufer sollten aktiv auf der Einhaltung bestehen.

Schritt 3: Prüfung des Entwurfs

Käufer und Verkäufer prüfen den Entwurf sorgfältig. Unklarheiten werden mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt geklärt. Änderungswünsche können bis kurz vor dem Termin eingebracht werden.

Schritt 4: Beurkundungstermin

Alle Parteien erscheinen persönlich oder per notariell beglaubigter Vollmacht beim Notar. Der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor, das ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 13 BeurkG). Anschließend unterzeichnen alle Beteiligten; der Notar beurkundet. Ohne Notar ist kein Immobilienkauf in Deutschland wirksam (§ 311b BGB).

Schritt 5: Auflassungsvormerkung

Unmittelbar nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese sichert den Käufer ab: Eine spätere Verfügung des Verkäufers über die Immobilie (z. B. Doppelverkauf oder Belastung) wirkt nicht gegen den vorgemerkten Käufer.

Schritt 6: Fälligkeitsmitteilung

Der Notar überwacht, dass alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind:

• Auflassungsvormerkung ist eingetragen
• Alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen liegen vor
• Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden sind beschafft
• Vorkaufsrechte sind abgefragt und nicht ausgeübt (wichtig bei Eigentumswohnungen)

Erst dann erteilt der Notar die schriftliche Fälligkeitsmitteilung und fordert den Käufer auf, den Kaufpreis zu zahlen.

Schritt 7: Kaufpreiszahlung und Übergabe

Der Käufer überweist den Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers (oder auf das Notaranderkonto). Sobald der Eingang bestätigt ist, erfolgt die Schlüsselübergabe.

Schritt 8: Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung

Der Notar meldet den Kauf an das Finanzamt. Dieses stellt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer (in NRW: 6,5 % des Kaufpreises, bei 400.000 € also 26.000 €) eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst danach kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Der neue Eigentümer ist offiziell im Grundbuch eingetragen.

Checkliste: Was muss im Kaufvertragsentwurf stehen?

Prüfen Sie den Entwurf anhand dieser Checkliste, bevor Sie den Beurkundungstermin bestätigen:

• Parteien: Vollständige Namen, Geburtsdaten, Anschriften beider Seiten, bei Erbengemeinschaft: alle Erben als Verkäufer aufgeführt?
• Kaufgegenstand: Genaue Grundbuchbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück), Adresse, Grundstücksgröße, Wohnfläche nach WoFlV
• Kaufpreis: Exakter Betrag, Zahlungsweg, Fälligkeitsvoraussetzungen
• Mitverkauftes Inventar: Einbauküche, Gartengeräte, Heizölrestmenge, ist alles aufgelistet?
• Übergabetermin: Konkretes Datum oder klare Bedingung ("mit vollständiger Kaufpreiszahlung")
• Grundschulden: Welche werden gelöscht, welche übernommen?
• Auflassungsvormerkung: Im Vertrag vorgesehen?
• Gewährleistungsausschluss: Formulierung "wie besichtigt und bekannt", sind bekannte Mängel explizit aufgeführt?
• Vorkaufsrechte: Bei ETW: Vorkaufsrecht der WEG oder Mieters ausgeschlossen?
• Erschließungskosten: Wer trägt noch nicht abgerechnete Erschließungsbeiträge?
• Maklerklausel: Ist die Maklerprovision korrekt ausgewiesen?

Bearbeitungszeiten und was die Eintragung verzögert

Von der Beurkundung bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung vergehen in Köln typischerweise 6 bis 10 Wochen. Das Grundbuchamt Köln (Amtsgericht Köln) ist aufgrund hoher Fallzahlen im Rheinland oft ausgelastet.

Was die Bearbeitung verzögern kann:

• Grunderwerbsteuerbescheid: Das Finanzamt Köln Mitte/Ost/West bearbeitet Anträge innerhalb von 4 bis 6 Wochen; Zahlungsverzug des Käufers verzögert die Unbedenklichkeitsbescheinigung
• Fehlende Löschungsbewilligungen: Wenn die Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung für die alte Grundschuld nicht rechtzeitig erteilt
• Behördliche Genehmigungen: Bei denkmalgeschützten Objekten, Vorkaufsrecht der Gemeinde (selten in Köln, aber möglich)
• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Personalausweise, fehlerhafte Vollmachten

Praxistipp: Käufer, die eine feste Deadline haben (Mietvertrag, Umzug), sollten den Notar explizit auf Eile hinweisen und alle eigenen Unterlagen sofort nach der Beurkundung vollständig bereitstellen.

Tipps für den Notartermin

• Personalausweis mitbringen: Original Personalausweis oder Reisepass ist Pflicht. Eine Kopie genügt nicht.
• Entwurf vorab lesen: Lesen Sie den Entwurf vollständig durch, nicht nur die Zusammenfassung. Beim Termin hat der Notar keine Zeit, jeden Punkt ausführlich zu erläutern.
• Fragen stellen: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und muss alle Fragen beantworten. Zögern Sie nicht, nach der Unterschrift ist es zu spät.
• Finanzierungsbestätigung bereit haben: Manche Notare bestehen auf einer schriftlichen Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Termin.
• Vollmacht bei Abwesenheit: Wer nicht persönlich erscheinen kann, braucht eine notariell beglaubigte Vollmacht. Eine einfache Unterschrift reicht nicht aus.
• Dolmetscher bei Sprachproblemen: Der Notar muss sicherstellen, dass alle Parteien den Inhalt verstehen. Bei mangelnden Deutschkenntnissen muss ein vereidigter Dolmetscher zugezogen werden.

Notar oder Grundbuchamt: Was ist der Unterschied?

Viele Käufer verwechseln Notar und Grundbuchamt oder glauben, es handle sich um dieselbe Institution. Der Unterschied ist wichtig:

Kriterium	Notar	Grundbuchamt
Rechtsform	Freiberuflicher Jurist mit staatlichem Auftrag	Abteilung des Amtsgerichts (Staatsbehörde)
Aufgabe	Beurkundung, Beratung, Vollzug	Führung des Grundbuchs, Eintragungen
Wahl	Freie Wahl durch die Parteien	Zuständig nach Lage der Immobilie (AG Köln)
Neutralität	Gesetzlich zur Neutralität verpflichtet	Hoheitliche Behörde ohne Parteieninteresse
Kontakt	Direkt, persönlicher Termin	In der Regel über den Notar

In Köln ist das zuständige Grundbuchamt das Amtsgericht Köln, Grundbuchabteilung (Luxemburger Str. 101, 50939 Köln). Der Notar kommuniziert mit dem Grundbuchamt direkt und übermittelt alle erforderlichen Antragsunterlagen; Käufer und Verkäufer müssen dort in der Regel nicht persönlich erscheinen.

Kann man bei Notarkosten sparen?

Notargebühren sind gesetzlich fixiert, ein Vergleich zwischen verschiedenen Notaren lohnt sich preislich nicht. Es gibt jedoch legale Gestaltungsmöglichkeiten zur Reduzierung des beurkundungspflichtigen Geschäftswerts:

• Inventar separat beurkunden: Mitverkauftes bewegliches Inventar (Einbauküche, Gartenmöbel, Sauna) kann als separater Kaufvertrag außerhalb der Notarurkunde abgewickelt werden. Wird es stattdessen im Kaufvertrag mit eigenem Wertansatz ausgewiesen, reduziert das den Geschäftswert für die Notargebühr, allerdings nur in einem für das Finanzamt glaubwürdigen Rahmen (marktüblicher Zeitwert).
• Barkauf ohne Grundschuld: Wer keine Bankfinanzierung benötigt, spart die Grundschuldeintragungsgebühren (ca. 800 bis 1.000 € bei 320.000 € Grundschuld).
• Keine Aufspaltung der Transaktion: Vermeiden Sie künstliche Aufteilungen (z. B. Grundstück und Gebäude getrennt), die eher zu Mehrkostenals zu Ersparnissen führen und steuerrechtlich riskant sein können.

Eine realistische Einsparmöglichkeit liegt bei 500 bis 1.500 €, im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis eine überschaubare Größe. Wichtiger ist eine frühzeitige Budgetplanung: Notar- und Grundbuchkosten sind Kaufnebenkosten, die in der Regel nicht finanziert werden und aus Eigenkapital zu zahlen sind.