Geerbte Immobilie verkaufen in Köln: Steuer, Erbengemeinschaft, Schenkung

Was Sie zu geerbten Immobilien wissen sollten

In Deutschland werden Immobilien grundsätzlich zur Erbschaftsteuer herangezogen, wenn ihr Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt: 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro pro Kind, 200.000 Euro pro Enkel, 20.000 Euro für entferntere Verwandte. Der steuerliche Wert wird vom Finanzamt nach typisiertem Bedarfswertverfahren angesetzt bei Abweichung vom realen Marktwert ist ein Gegengutachten möglich.

Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen über die Immobilie müssen gemeinsam getroffen werden. Wer aussteigen will, hat fünf Wege: Abschichtung, Erbteilverkauf an Miterben, Erbteilverkauf an Dritte, einvernehmlicher Verkauf der Immobilie mit Erlösaufteilung oder im letzten Schritt die Teilungsversteigerung. Letztere führt zu 20 bis 30 Prozent Erlösverlust und dauert in Köln 12 bis 18 Monate.

Häufig ist die Schenkung zu Lebzeiten steuerlich attraktiver als die Vererbung. Schenkungsfreibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Mit Nießbrauch Konstruktionen lässt sich die Steuerlast weiter senken: Der Schenker behält das Nutzungsrecht (Wohnen oder Mieteinnahmen) auf Lebenszeit, der Schenkungswert wird entsprechend reduziert.

Wer eine Immobilie erbt, sollte zunächst die rechtliche Ausgangslage klären: Erbschein oder Testament, die Eintragung im Grundbuch und, bei mehreren Erben, die Bildung einer Erbengemeinschaft. In einer Erbengemeinschaft können nur alle gemeinsam über die Immobilie verfügen; die Auseinandersetzung regelt § 2042 BGB, im Streitfall droht die Teilungsversteigerung.

Steuerlich gelten die Freibeträge des Erbschaftsteuergesetzes, etwa 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro je Kind. Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übergehen, sofern die Erben es über einen Zeitraum von zehn Jahren weiter selbst bewohnen. Wer stattdessen zu Lebzeiten überträgt, kann mit einer Schenkung Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen.

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist zu beachten, dass die zehnjährige Spekulationsfrist nicht neu beginnt, sondern ab dem ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Erblassers läuft. Der Beitrag Immobilie geerbt ordnet die Schritte von der Annahme der Erbschaft bis zur Entscheidung über Verkauf oder Selbstnutzung ein. Die Beiträge ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung.

Themen im Erbschafts Cluster

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• Immobilie verschenken statt vererben Schenkungssteuer, Kettenschenkung, Nießbrauch.
• Erbschaftsteuer bei Immobilien Freibeträge, Steuerklassen, Bewertung, Familienheimbefreiung.

Immobilie geerbt oder verschenkt: Welche Frage betrifft Ihre Situation?

Wenn eine Immobilie im Spiel ist, hängt das richtige Vorgehen von Ihrer konkreten Lage ab: Sind Sie alleiniger Erbe, teilen Sie das Erbe mit anderen, oder planen Sie eine Übergabe noch zu Lebzeiten? Dieser Ratgeber-Bereich von Wonora für Köln und das Umland ordnet die häufigsten Ausgangssituationen und führt Sie zur passenden Vertiefung. Die folgenden Abschnitte helfen Ihnen, schnell den Ratgeber zu finden, der zu Ihrer Frage passt.

Sie haben eine Immobilie zusammen mit anderen geerbt

Gehört das geerbte Haus oder die Wohnung mehreren Personen gemeinsam, müssen Sie Entscheidungen abstimmen, die ein Einzelner allein nicht treffen kann. Ob es um die Verwaltung, eine Vermietung oder den späteren Verkauf geht: Häufig liegen die Interessen der Beteiligten auseinander. Wie eine Erbengemeinschaft zu einer Einigung über die Immobilie kommt, welche Wege bei Streit offenstehen und worauf Sie bei der gemeinsamen Verwaltung achten sollten, lesen Sie im Ratgeber zur Immobilie in der Erbengemeinschaft und der Einigung mehrerer Erben. Dort finden Sie auch die Schritte bis zum gemeinsamen Verkauf.

Sie sind alleiniger Erbe und überlegen, was mit dem Objekt geschehen soll

Haben Sie eine Immobilie allein geerbt, stehen Sie vor der Grundsatzentscheidung: behalten und selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Jede Variante bringt eigene Pflichten und Folgen mit sich, von der laufenden Instandhaltung über die Mietersuche bis zur Frage, was ein Verkauf für Sie bedeutet. Eine Orientierung, wie Sie nach dem Erbfall vorgehen und welche Option zu Ihrer Lebensplanung passt, gibt der Ratgeber dazu, was nach einer geerbten Immobilie zwischen Verkauf und Vermietung zu tun ist. Die einzelnen Schritte und Abwägungen werden dort ausführlich erklärt.

Sie möchten Vermögen schon zu Lebzeiten weitergeben

Manche Eigentümer wollen ihre Immobilie nicht erst im Erbfall übergeben, sondern bereits zu Lebzeiten an Kinder oder andere nahestehende Personen weiterreichen. Eine Schenkung kann diesen Übergang früher regeln und bestimmte Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen, die bei einer reinen Vererbung anders ausfallen. Worin sich das Verschenken vom Vererben unterscheidet, welche steuerlichen Aspekte und Vorteile dabei eine Rolle spielen und wann sich der Weg über eine Übergabe zu Lebzeiten anbietet, behandelt der Ratgeber zur Immobilie als Schenkung statt klassischer Vererbung samt steuerlicher Einordnung. Konkrete Freibeträge und Bedingungen finden Sie dort im Detail.

Sind Sie unsicher, welcher Abschnitt für Sie passt, beginnen Sie mit der Frage, ob Sie bereits Erbe sind oder noch über eine Übergabe nachdenken, und ob Sie allein oder gemeinsam mit anderen entscheiden. Für eine Einschätzung Ihrer Immobilie in Köln und im Umland steht Ihnen Wonora darüber hinaus persönlich zur Seite.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Erbschaft