Immobilie verschenken statt vererben: Steuer & Vorteile

Warum eine Immobilie verschenken?

Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eines der wichtigsten Instrumente der vorweggenommenen Erbfolge. Immer mehr Immobilieneigentümer in Köln nutzen diese Möglichkeit, um ihren Nachlass steueroptimiert zu regeln und gleichzeitig sicherzustellen, dass ihr Vermögen in die richtigen Hände gelangt.

Der Hauptvorteil gegenüber der Erbschaft liegt in der Möglichkeit, den persönlichen Freibetrag alle zehn Jahre erneut auszuschöpfen. Ein Elternteil kann jedem Kind alle zehn Jahre Vermögenswerte im Wert von 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Bei einem Immobilienportfolio oder einer hochwertigen Immobilie können über zwei oder drei Zehnjahresperioden erhebliche Werte steuerfrei übergehen, die im Erbfall auf einmal besteuert würden.

Die zentralen Vorteile im Überblick

• Freibeträge mehrfach nutzen: Alle zehn Jahre können die persönlichen Freibeträge erneut ausgeschöpft werden. Im Erbfall steht der Freibetrag nur einmal zur Verfügung.
• Steuerlast verteilen: Durch gestaffelte Schenkungen über mehrere Jahrzehnte kann selbst ein Millionenvermögen steuerfrei übertragen werden.
• Absicherung des Schenkers: Durch Nießbrauch oder Wohnrecht bleibt die Nutzung der Immobilie gesichert, und der Wert der Schenkung sinkt steuerlich.
• Gestaltungsfreiheit: Sie bestimmen selbst, wer welche Immobilie erhält, und können Bedingungen und Auflagen festlegen.
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Klare Regelungen zu Lebzeiten reduzieren das Konfliktpotenzial nach dem Tod erheblich.

Schenkungssteuer: Dieselben Regeln wie bei der Erbschaftsteuer

Ein häufiges Missverständnis: Die Schenkungssteuer ist keine eigenständige Steuer, sondern folgt exakt denselben Regeln wie die Erbschaftsteuer. Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze sind identisch. Der einzige strukturelle Unterschied ist die Zehnjahres Regel: Freibeträge leben nach zehn Jahren erneut auf.

Freibeträge bei Schenkungen

• Ehepartner: 500.000 Euro alle 10 Jahre
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro alle 10 Jahre
• Enkel: 200.000 Euro alle 10 Jahre
• Eltern (bei Schenkung Steuerklasse II!): 20.000 Euro alle 10 Jahre
• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro alle 10 Jahre

Achtung: Bei Schenkungen werden Eltern und Großeltern in Steuerklasse II eingestuft, bei Erbschaften dagegen in Steuerklasse I. Die Schenkung an Eltern ist daher steuerlich deutlich ungünstiger als eine Erbschaft.

Steuersätze

Die Steuersätze entsprechen exakt den Erbschaftsteuersätzen: In Steuerklasse I zwischen 7 Prozent (bis 75.000 Euro) und 30 Prozent (über 26 Millionen Euro), in Steuerklasse II zwischen 15 und 43 Prozent und in Steuerklasse III pauschal 30 bis 50 Prozent. Die Progressionsstufen und Grenzwerte sind identisch.

Bewertung der Immobilie bei Schenkung

Die Bewertung der geschenkten Immobilie erfolgt nach denselben Regeln wie bei der Erbschaft. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert anhand des Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahrens nach dem Bewertungsgesetz. Auch hier können Sie ein Gegengutachten vorlegen, wenn die Finanzamtsbewertung zu hoch ausfällt.

Maßgeblich ist der Stichtag der Schenkung, also der Tag der notariellen Beurkundung. In einem steigenden Markt kann es daher sinnvoll sein, die Schenkung frühzeitig vorzunehmen, bevor der Immobilienwert weiter steigt und die Steuerlast zunimmt.

Nießbrauch und Wohnrecht: Absicherung des Schenkers

Die meisten Immobilienschenkungen erfolgen nicht ohne Gegenleistung: Der Schenker behält sich typischerweise ein Nutzungsrecht an der Immobilie vor. Das Gesetz kennt zwei wesentliche Formen:

Nießbrauch (§ 1030 BGB)

Der Nießbrauch gibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen und alle Erträge wie Mieteinnahmen daraus zu ziehen. Der Nießbraucher trägt im Gegenzug die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Der Nießbrauch wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und bietet maximale Absicherung.

Der steuerliche Vorteil: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen und senkt so die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer. Die Berechnung erfolgt nach § 14 BewG:

• Jahreswert des Nießbrauchs = Nettokaltmiete pro Jahr (bei Eigennutzung: ortsübliche Vergleichsmiete)
• Vervielfältiger = abhängig vom Alter des Nießbrauchers (Tabelle zu § 14 BewG)
• Kapitalwert = Jahreswert x Vervielfältiger

Beispiel: Frau Schmidt (62 Jahre) verschenkt ihre vermietete Eigentumswohnung in Köln Sülz (Wert: 450.000 Euro) an ihren Sohn. Sie behält sich den Nießbrauch vor. Die Nettokaltmiete beträgt 10.800 Euro pro Jahr. Der Vervielfältiger für eine 62-Jährige beträgt rund 11,7.

• Kapitalwert des Nießbrauchs: 10.800 x 11,7 = 126.360 Euro
• Schenkungswert: 450.000, 126.360 = 323.640 Euro
• Abzüglich Freibetrag (Kind): 400.000 Euro
• Ergebnis: Keine Schenkungssteuer, da der Schenkungswert unter dem Freibetrag liegt

Ohne Nießbrauch hätte der Sohn auf 50.000 Euro (450.000 minus 400.000 Freibetrag) Schenkungssteuer zahlen müssen, immerhin 3.500 Euro bei 7 Prozent.

Wohnrecht (§ 1093 BGB)

Das Wohnrecht ist enger gefasst als der Nießbrauch: Es berechtigt den Inhaber lediglich, die Immobilie selbst zu bewohnen. Er darf sie weder vermieten noch die Erträge ziehen. Das Wohnrecht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

Steuerlich wird auch das Wohnrecht als Belastung vom Schenkungswert abgezogen, allerdings ist der anzusetzende Jahreswert in der Regel niedriger als beim Nießbrauch, da keine Mieteinnahmen fließen.

Rückforderungsrechte: Sicherheitsnetze einbauen

Eine Schenkung ist grundsätzlich unwiderruflich. Umso wichtiger ist es, sich vertraglich Rückforderungsrechte vorzubehalten. Folgende Klauseln sollten in keinem Schenkungsvertrag fehlen:

Gesetzliche Rückforderungsgründe

• Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB): Kann der Schenker seinen Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten, kann er die Schenkung zurückfordern. Die Zehnjahresfrist gilt auch hier.
• Grober Undank (§ 530 BGB): Bei schweren Verfehlungen des Beschenkten gegenüber dem Schenker kann die Schenkung widerrufen werden. Die Rechtsprechung legt „groben Undank" allerdings eng aus, bloße Undankbarkeit oder familiäre Streitigkeiten reichen nicht.

Vertragliche Rückforderungsklauseln

Über die gesetzlichen Regelungen hinaus können (und sollten) im Schenkungsvertrag weitere Rückforderungsrechte vereinbart werden:

• Vorversterben des Beschenkten: Stirbt der Beschenkte vor dem Schenker, fällt die Immobilie an den Schenker zurück und wird nicht Teil des Nachlasses des Beschenkten.
• Insolvenz des Beschenkten: Gerät der Beschenkte in finanzielle Schwierigkeiten, kann der Schenker die Immobilie zurückfordern, bevor Gläubiger darauf zugreifen.
• Weiterveräußerung ohne Zustimmung: Der Beschenkte darf die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Schenkers verkaufen oder belasten.
• Scheidung des Beschenkten: Die Immobilie soll im Falle einer Scheidung nicht in den Zugewinnausgleich fallen.

Alle Rückforderungsrechte sollten durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden. Diese Vormerkung schützt den Anspruch des Schenkers auch gegen Dritte.

Grundbuchübertragung und notarielle Beurkundung

Die Schenkung einer Immobilie erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein formloses Schenkungsversprechen ist bei Immobilien unwirksam. Der Notar entwirft den Schenkungsvertrag, beurkundet ihn und veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Ablauf der Übertragung

• Vorbereitung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bewertungsunterlagen zusammenstellen
• Vertragsentwurf: Der Notar erstellt den Entwurf und versendet ihn an alle Beteiligten. Die gesetzliche Überlegungsfrist beträgt zwei Wochen.
• Beurkundung: Beide Parteien erscheinen beim Notar, der Vertrag wird vorgelesen und unterschrieben
• Grundbuchvollzug: Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung. Dauer: 4–8 Wochen
• Steuermeldung: Der Notar meldet die Schenkung automatisch an das Finanzamt

Kosten der Übertragung

Die Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert (dem Wert der Immobilie abzüglich des Nießbrauchs) und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro liegen die Notarkosten bei rund 1.800 bis 2.200 Euro. Hinzu kommen Grundbuchkosten von etwa 800 bis 1.000 Euro. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern Kinder) nicht an.

Kettenschenkung: Freibeträge verdoppeln

Die sogenannte Kettenschenkung ist eine legale, aber vom Finanzamt kritisch beäugte Gestaltung: Ein Elternteil möchte eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro an ein Kind übertragen. Der Freibetrag beträgt nur 400.000 Euro. Lösung: Der Vater schenkt zunächst die Hälfte der Immobilie an die Mutter (Freibetrag zwischen Ehepartnern: 500.000 Euro, also steuerfrei). Anschließend schenken beide Elternteile jeweils ihre Hälfte an das Kind, jeder innerhalb des Freibetrags von 400.000 Euro.

Ergebnis: Die gesamte Immobilie geht steuerfrei über. Allerdings stellt das Finanzamt strenge Anforderungen:

• Der Zwischenerwerber (die Mutter) muss frei über das Geschenk verfügen können. Eine vertragliche Verpflichtung zur Weiterschenkung macht die Gestaltung angreifbar.
• Zwischen den Schenkungen sollte ein angemessener zeitlicher Abstand liegen, die Rechtsprechung verlangt keine feste Frist, aber einige Monate sind ratsam.
• Die Schenkung an den Zwischenerwerber muss ernsthaft gewollt sein und nicht nur als Durchgangsstation dienen.

Schenkung versus Erbschaft: Der direkte Vergleich

Wann ist eine Schenkung sinnvoller als eine Erbschaft? Die Antwort hängt von der passenden Situation ab. Ein systematischer Vergleich hilft bei der Entscheidung:

Vorteile der Schenkung

• Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden
• Nießbrauch senkt die Bemessungsgrundlage
• Gestaltungsspielraum: Bedingungen, Auflagen und Rückforderungsrechte sind frei vereinbar
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten durch klare Regelungen zu Lebzeiten
• Schutz vor Pflegeheimsozialhilfe nach Ablauf der Zehnjahresfrist

Vorteile der Erbschaft

• Steuerbefreiung bei Selbstnutzung durch Ehepartner (unbegrenzt) oder Kinder (bis 200 Quadratmeter), diese Befreiung gibt es bei Schenkungen nicht
• Eltern werden in Steuerklasse I eingestuft (bei Schenkung: Steuerklasse II)
• Keine sofortige Entscheidung nötig, das Vermögen bleibt bis zum Tod beim Eigentümer
• Spekulationssteuerfrist des Erblassers wird angerechnet

Risiken der Schenkung

• Kontrollverlust: Nach der Schenkung ist der Beschenkte Eigentümer und kann (ohne vertragliche Beschränkung) frei über die Immobilie verfügen
• Pflichtteilsergänzung: Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall werden bei der Pflichtteilsberechnung anteilig berücksichtigt (§ 2325 BGB), im ersten Jahr zu 100 Prozent, danach jährlich um 10 Prozent abschmelzend
• Sozialrechtliche Rückforderung: Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung pflegebedürftig und kann die Kosten nicht tragen, kann das Sozialamt die Schenkung rückabwickeln

Praktische Empfehlungen

Wenn Sie eine Immobilie in Köln verschenken möchten, empfehlen wir folgenden Ablauf:

• Marktwert ermitteln: Lassen Sie den aktuellen Verkehrswert durch einen Sachverständigen oder einen erfahrenen Makler ermitteln. Nur auf Basis eines realistischen Wertes lässt sich die steuerliche Belastung seriös berechnen.
• Steuerberater konsultieren: Berechnen Sie gemeinsam mit einem Steuerberater die richtige Gestaltung: Nießbrauch ja oder nein? Zeitpunkt der Schenkung? Kettenschenkung möglich?
• Notartermin vorbereiten: Besprechen Sie mit dem Notar alle gewünschten Klauseln: Rückforderungsrechte, Nießbrauch, Verfügungsbeschränkungen, Ausgleichsregelungen gegenüber Geschwistern.
• Grundbuch prüfen: Stellen Sie sicher, dass keine Belastungen (Grundschulden, Wegerechte) im Grundbuch stehen, die den Wert oder die Übertragung beeinträchtigen.
• Geschwister einbeziehen: Wenn Sie mehrere Kinder haben, sollten Sie die Schenkung an eines im Kontext des gesamten Nachlasses betrachten. Ausgleichsklauseln im Schenkungsvertrag oder im Testament vermeiden späteren Streit.

Fazit: Gut geplant ist halb gespart

Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist ein mächtiges Werkzeug der Nachlassplanung, wenn sie richtig eingesetzt wird. Die Kombination aus Freibeträgen, Nießbrauch und gestaffelten Übertragungen kann die Steuerlast auf null reduzieren. Gleichzeitig müssen Risiken wie Kontrollverlust, Pflichtteilsergänzungsansprüche und sozialrechtliche Rückforderungen berücksichtigt werden.

Als Immobilienmakler in Köln unterstützen wir Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie als Grundlage für die steuerliche Planung. Gemeinsam mit unseren Partnern aus den Bereichen Steuerberatung und Notariat sorgen wir dafür, dass Ihre Immobilienübertragung optimal strukturiert ist, steuerlich effizient, rechtlich sicher und familienverträglich.