Zugewinnausgleich bei Immobilien: Berechnung & Bewertung

4. Zugewinnausgleich mit Immobilie: Berechnungsbeispiele

Beispiel 1: Immobilie während der Ehe gemeinsam gekauft

Anna und Thomas haben 2015 geheiratet. 2017 kaufen sie gemeinsam eine Eigentumswohnung in Köln Ehrenfeld für 320.000 € (je 160.000 € Miteigentumsanteil). Sie finanzieren mit 80.000 € Eigenkapital (je 40.000 €) und einem gemeinsamen Darlehen über 240.000 €. Beide hatten bei Eheschließung kein nennenswertes Vermögen.

Bei Zustellung des Scheidungsantrags 2025 ist die Wohnung laut Gutachten 420.000 € wert. Die Restschuld beträgt noch 180.000 €.

Berechnung Zugewinn Anna:

• Endvermögen: 210.000 € (1/2 Wohnung) − 90.000 € (1/2 Restschuld) = 120.000 € (zzgl. eventuelles sonstiges Vermögen)
• Anfangsvermögen: 0 €
• Zugewinn: 120.000 €

Berechnung Zugewinn Thomas:

• Endvermögen: 210.000 € − 90.000 € = 120.000 € (zzgl. eventuelles sonstiges Vermögen)
• Anfangsvermögen: 0 €
• Zugewinn: 120.000 €

Da beide den gleichen Zugewinn erzielt haben, gibt es keinen Ausgleichsanspruch aus der Immobilie. Die Frage ist dann nur noch: Was passiert mit der Wohnung? Verkauf und Erlösteilung ist hier die naheliegende Lösung.

Beispiel 2: Ein Partner bringt Immobilie in die Ehe ein

Markus besaß bei Eheschließung 2012 eine Eigentumswohnung in Köln Lindenthal im Wert von 250.000 € (schuldenfrei). Seine Frau Sabine hatte bei Eheschließung 30.000 € Ersparnisse. Bei Zustellung des Scheidungsantrags 2025 ist die Wohnung 480.000 € wert.

Berechnung Zugewinn Markus (nur Immobilie):

• Endvermögen (Immobilie): 480.000 €
• Anfangsvermögen (Immobilie): 250.000 €
• Zugewinn aus Immobilie: 230.000 €

Berechnung Zugewinn Sabine:

• Endvermögen (Ersparnisse): z. B. 50.000 €
• Anfangsvermögen: 30.000 €
• Zugewinn: 20.000 €

Ausgleichsanspruch: (230.000 € − 20.000 €) ÷ 2 = 105.000 €. Sabine hat einen Zugewinnausgleichsanspruch von 105.000 € gegen Markus, obwohl sie nie im Grundbuch stand. Markus muss diesen Betrag zahlen, entweder aus vorhandenem Vermögen, durch Aufnahme eines Kredits oder durch den Verkauf der Wohnung.

Beispiel 3: Negatives Anfangsvermögen

Julia hatte bei Eheschließung 2014 Schulden von 40.000 € (Studienkredit). Ihr Mann Stefan hatte 20.000 € Ersparnisse. Gemeinsam kaufen sie 2018 ein Haus in Köln Porz für 380.000 €. Bei Scheidung ist das Haus 430.000 € wert, Restschuld 260.000 €.

Zugewinn Julia:

• Endvermögen: 215.000 € (1/2 Haus) − 130.000 € (1/2 Restschuld) = 85.000 €
• Anfangsvermögen: −40.000 € (Schulden)
• Zugewinn: 85.000 € − (−40.000 €) = 125.000 €

Julias negativer Start erhöht ihren Zugewinn. Die Tilgung der Schulden während der Ehe zählt als Vermögenszuwachs.

5. Sonderfall: Erbschaft und Schenkung

Vermögenswerte, die ein Ehepartner während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung erhält, werden dem Anfangsvermögen zugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB), sie sind sogenanntes privilegiertes Vermögen. Das bedeutet: Der Wert der Erbschaft selbst fließt nicht in den Zugewinn ein.

Achtung: Die Wertsteigerung der geerbten Immobilie während der Ehe fließt sehr wohl in den Zugewinn ein. Hat jemand 2015 ein Haus im Wert von 300.000 € geerbt und ist es 2025 bei Scheidung 500.000 € wert, dann sind die 200.000 € Wertsteigerung Zugewinn.

Ebenso zählen Renovierungen und Modernisierungen, die mit gemeinsamen Mitteln finanziert wurden, zum Zugewinn. Hat das Ehepaar gemeinsam 80.000 € in die geerbte Immobilie investiert und dadurch den Wert um 120.000 € gesteigert, fließen die 120.000 € in den Zugewinn ein.

6. Restschuld und Finanzierung im Zugewinnausgleich

Die Restschuld eines Immobilienkredits mindert den Wert der Immobilie im Zugewinnausgleich. Entscheidend ist die Restschuld am Stichtag, also zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags.

Wichtig: Wer nach der Trennung weiter den Kredit tilgt, reduziert die Restschuld und steigert damit den Nettowert seines Vermögens. Diese Tilgungsleistungen nach Trennung kommen aber nur dem tilgenden Partner zugute, da sie nach dem Stichtag erfolgen (sofern der Scheidungsantrag bereits zugestellt ist).

In der Praxis regeln viele Paare die Kreditfrage parallel zum Zugewinnausgleich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung. Diese notariell beurkundete Vereinbarung kann die Aufteilung der Immobilie, die Übernahme des Kredits und den Zugewinnausgleich in einem Paket regeln, oft die eleganteste und kostengünstigste Lösung.

7. Ehevertrag und modifizierte Zugewinngemeinschaft

Durch einen Ehevertrag können die Ehepartner die Regeln des Zugewinnausgleichs modifizieren oder ganz ausschließen. Möglich ist zum Beispiel:

• Gütertrennung: Kein Zugewinnausgleich. Jeder behält sein Vermögen. Nachteil: Der steuerliche Freibetrag bei Erbschaft (derzeit 500.000 € zwischen Ehepartnern) entfällt bei reiner Gütertrennung im Todesfall nicht, aber der pauschale Zugewinnausgleich von 1/4 des Nachlasses entfällt.
• Modifizierte Zugewinngemeinschaft: Die Immobilie wird aus dem Zugewinnausgleich herausgenommen, alles andere bleibt beim gesetzlichen Güterstand. Dies ist die in der Praxis häufigste Lösung bei Immobilienbesitzern.
• Bewertungsregelungen: Im Ehevertrag kann festgelegt werden, wie die Immobilie im Scheidungsfall bewertet wird, etwa durch einen bestimmten Sachverständigen oder nach einer bestimmten Methode.

Ein Ehevertrag kann auch nach der Eheschließung geschlossen werden (§ 1408 BGB). Er bedarf der notariellen Beurkundung. Die Kosten richten sich nach dem Geschäftswert (dem gemeinsamen Reinvermögen) und liegen typischerweise bei 500–2.500 €.

Achtung: Nicht jede Regelung in einem Ehevertrag hält einer gerichtlichen Überprüfung stand. Eheverträge, die einen Partner einseitig benachteiligen, können als sittenwidrig eingestuft und ganz oder teilweise für unwirksam erklärt werden (BGH-Rechtsprechung zur Kernbereichslehre). Eine anwaltliche Beratung beider Partner vor Abschluss ist daher dringend empfohlen.

8. Praktische Tipps für den Zugewinnausgleich mit Immobilie

• Dokumentation: Halten Sie den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung fest, idealerweise durch ein Gutachten oder zumindest durch den Kaufpreis und das Kaufdatum.
• Investitionen dokumentieren: Bewahren Sie alle Belege über Renovierungen, Modernisierungen und Instandhaltungen auf. Diese können den Zugewinn beeinflussen.
• Frühzeitige Bewertung: Lassen Sie die Immobilie zeitnah nach der Trennung bewerten, um spätere Streitigkeiten über den Wert am Stichtag zu vermeiden.
• Gesamtlösung anstreben: Verhandeln Sie den Zugewinnausgleich nicht isoliert, sondern im Zusammenhang mit Unterhalt, Versorgungsausgleich und der Immobilienfrage. In einer Scheidungsfolgenvereinbarung lassen sich alle Punkte paketweise regeln.
• Steuerliche Beratung: Die Übertragung von Immobilienanteilen zwischen Ehepartnern im Rahmen des Zugewinnausgleichs ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Nach der Scheidung kann dies anders sein, Timing ist wichtig.

9. Fazit

Der Zugewinnausgleich bei Immobilien ist eines der komplexesten Themen im Familienrecht. Die Berechnung erfordert präzise Bewertungen, die Kenntnis der Stichtage und ein Verständnis für die Wechselwirkungen zwischen Immobilienwert, Restschuld und sonstigem Vermögen. Fehler in der Berechnung können schnell fünf- oder sechsstellige Beträge ausmachen.

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