Energieausweis: Pflicht beim Immobilienverkauf

Pflicht seit 2014, verschärft durch das GEG 2024

Bei jedem Verkauf oder jeder Neuvermietung muss der Eigentümer den Energieausweis bereits bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorlegen können. Diese Pflicht besteht seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 und wurde mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) fortgeführt und verschärft.

Das GEG 2024 hat die Anforderungen an die Energieeffizienz nochmals angehoben. Für den Energieausweis bedeutet das: Die Bewertungsmaßstäbe wurden aktualisiert, die Anforderungen an Neubauten verschärft, und die Pflicht zur Vorlage bei Besichtigungen wird strenger kontrolliert. Für Verkäufer in Köln und Umgebung ist der Energieausweis damit nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern ein zunehmend wichtiges Verkaufsargument.

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: Welcher ist Pflicht?

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Abrechnungsjahre. Er bildet ab, wie viel Energie die Bewohner tatsächlich verbraucht haben. Der Vorteil: Er ist deutlich günstiger, typischerweise zwischen 50 und 100 €. Der Nachteil: Das Ergebnis hängt stark vom Nutzungsverhalten ab. Steht eine Wohnung teilweise leer oder heizen die Bewohner besonders sparsam, kann der Verbrauchsausweis ein unrealistisch gutes Bild zeichnen.

Der Verbrauchsausweis ist zulässig für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie für Gebäude, die nach der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet oder seitdem energetisch saniert wurden.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse der Gebäudehülle, der Heizungsanlage und der Anlagentechnik. Ein Fachmann berechnet den theoretischen Energiebedarf unabhängig vom tatsächlichen Nutzungsverhalten. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 300 und 500 €, bei komplexen Gebäuden auch darüber.

Der Bedarfsausweis ist Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut und seitdem nicht wesentlich energetisch saniert wurden. Für alle anderen Wohngebäude kann der Eigentümer zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Aus fachlicher Sicht ist der Bedarfsausweis die objektivere Variante und wird von vielen Käufern bevorzugt.

Wo beantragen: Anbieter und Kosten

Den Energieausweis können verschiedene Fachleute ausstellen:

• Online Anbieter: Für den Verbrauchsausweis gibt es zahlreiche Online Dienste, bei denen Sie die Verbrauchsdaten selbst eingeben. Kosten: ab 50 €. Vorteil: schnell und unkompliziert. Nachteil: keine Vor Ort Prüfung, kein persönlicher Ansprechpartner.
• Schornsteinfeger: Viele Bezirksschornsteinfeger sind zur Ausstellung berechtigt und kennen die Heizungsanlage bereits. Kosten: 80–200 € für den Verbrauchsausweis.
• Energieberater: Qualifizierte Energieberater (BAFA-gelistet) erstellen sowohl Verbrauchs- als auch Bedarfsausweise. Kosten: 300–500 € für den Bedarfsausweis, oft inklusive Modernisierungsempfehlungen.
• Architekten und Ingenieure: Bauvorlageberechtigte Architekten und Ingenieure können ebenfalls Energieausweise ausstellen, insbesondere Bedarfsausweise. Kosten: 400–600 €.

Wir bei Wonora unterstützen unsere Kunden bei der Beschaffung des Energieausweises und vermitteln bei Bedarf geprüfte Fachleute in der Region Köln.

Energieeffizienzklassen: Was die Buchstaben A+ bis H bedeuten

Die Energieeffizienzklassen geben auf einen Blick Auskunft über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Sie reichen von A+ (hervorragend) bis H (sehr schlecht):

• A+ (unter 30 kWh/m²a): Passivhausniveau. Sehr niedrige Heizkosten, hochmoderne Dämmung und Anlagentechnik.
• A (30–50 kWh/m²a): KfW-Effizienzhaus oder sehr gut sanierter Altbau. Niedrige Heizkosten, hoher Wohnkomfort.
• B (50–75 kWh/m²a): Neubaustandard oder gut sanierter Altbau. Moderate Heizkosten.
• C (75–100 kWh/m²a): Durchschnittlicher Neubau oder teilsanierter Altbau.
• D (100–130 kWh/m²a): Älterer, teilweise sanierter Bestand. Sanierungspotenzial vorhanden.
• E (130–160 kWh/m²a): Unsanierter Altbau aus den 1970er–1990er Jahren. Spürbarer Sanierungsbedarf.
• F (160–200 kWh/m²a): Schlecht gedämmter Altbau. Hohe Heizkosten, Sanierung dringend empfohlen.
• G (200–250 kWh/m²a): Stark sanierungsbedürftig. Sehr hohe Energiekosten.
• H (über 250 kWh/m²a): Energetisch in sehr schlechtem Zustand. Ausführliche Sanierung erforderlich.

In Köln finden sich viele Altbauten aus der Nachkriegszeit und den 1960er bis 1980er Jahren, die häufig in den Klassen E bis G liegen. Sanierte Altbauten erreichen dagegen Klasse B oder C.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Bereits in der Immobilienanzeige, ob auf Portalen wie ImmoScout24, in Zeitungen oder auf der eigenen Website, müssen folgende Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein:

• Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²a)
• Wesentlicher Energieträger (z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe)
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Diese Angaben sind nicht optional. Wer sie in der Anzeige weglässt, riskiert ein Bußgeld. Außerdem wirkt eine Anzeige ohne Energiedaten auf Kaufinteressenten unprofessionell und kann Misstrauen erzeugen.

Gültigkeit und Erneuerung

Ein Energieausweis ist ab Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Ausweis erstellt werden, wenn die Immobilie verkauft oder neu vermietet werden soll. Eine Erneuerung vor Ablauf kann sinnvoll sein, wenn zwischenzeitlich umfangreiche energetische Sanierungen durchgeführt wurden, denn ein verbesserter Energieausweis steigert den Verkaufswert.

Achtung: Energieausweise, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, können bereits abgelaufen sein. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum rechtzeitig vor dem Verkauf.

Bußgelder bei Verstößen

Verstöße gegen die Energieausweispflicht sind Ordnungswidrigkeiten und können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden:

• Kein Energieausweis bei Besichtigung vorgelegt: bis zu 15.000 €
• Fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige: bis zu 15.000 €
• Energieausweis nicht an Käufer oder Mieter übergeben: bis zu 15.000 €
• Falsche Angaben im Energieausweis: bis zu 15.000 €

In der Praxis werden die Höchststrafen selten ausgeschöpft, aber Bußgelder im vierstelligen Bereich sind durchaus üblich. Die zuständigen Behörden (in NRW die Bezirksregierungen) kontrollieren zunehmend auch Immobilienanzeigen auf den großen Portalen.

Auswirkung auf den Verkaufspreis

Der Energieausweis beeinflusst den Verkaufspreis mittlerweile spürbar. Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft und der Immobilienportale zeigen: Immobilien mit schlechter Energieklasse (F bis H) erzielen im Schnitt 10 bis 30 Prozent niedrigere Preise als vergleichbare Objekte mit guter Energiebilanz. Der Grund: Käufer kalkulieren die zu erwartenden Sanierungskosten ein und ziehen diese vom Kaufpreisangebot ab.

Umgekehrt kann eine gute Energieklasse (A bis C) ein echtes Verkaufsargument sein. Käufer sind bereit, für niedrige Energiekosten und den Wegfall von Sanierungspflichten einen höheren Preis zu zahlen. Wer vor dem Verkauf in eine energetische Sanierung investiert, kann den Aufwand häufig über den höheren Verkaufspreis wieder hereinholen.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen. Ausstellungsberechtigt sind ausschließlich Personen mit nachgewiesener Qualifikation nach § 88 GEG. Dazu zählen insbesondere:

• Architektinnen und Architekten sowie Innenarchitekten mit entsprechender Weiterbildung
• Bauingenieure mit Schwerpunkt Hochbau oder Bauphysik
• Energieberater aus der Energieeffizienz Expertenliste des Bundes (energie-effizienz-experten.de)
• Schornsteinfeger mit Zusatzqualifikation für Energieausweise
• Bestimmte Handwerksmeister, etwa Heizungsbauer mit GEG-Weiterbildung

Wer einen Energieausweis ohne Berechtigung ausstellt oder von einer nicht berechtigten Person beauftragt, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch die Ungültigkeit des Ausweises. Die Folge: Beim Verkauf muss ein neuer Ausweis erstellt werden, was Zeit und Geld kostet.

Eine Suche nach qualifizierten Ausstellern in Köln ist über die Bundesexpertenliste möglich. Wir bei Wonora arbeiten mit erfahrenen Energieberatern aus dem Großraum Köln zusammen und können bei Bedarf eine Empfehlung aussprechen.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welcher passt zu Ihrer Immobilie?

Die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis hängt nicht nur von der gesetzlichen Pflicht ab, sondern auch von der Aussagekraft für den Verkauf. Eine grobe Entscheidungshilfe:

• Bedarfsausweis ist Pflicht für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 errichtet und nicht wesentlich energetisch saniert wurden.
• Verbrauchsausweis ist zulässig für Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten und für Gebäude, die nach der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet oder seitdem saniert wurden.
• Wahlfreiheit besteht für alle anderen Wohngebäude.

Aus fachlicher Sicht hat der Bedarfsausweis Vorteile: Er bewertet die theoretische Energieeffizienz des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten und ist daher objektiver. Käufer bevorzugen ihn häufig, weil er ein realistisches Bild der Heizkosten nach Übergabe gibt. Der Verbrauchsausweis ist günstiger (ab 50 Euro), kann aber bei sparsamen Vorbewohnern zu einer zu positiven Einschätzung führen.

Praxis Tipp: Wenn Sie zwischen beiden wählen können und keine offensichtlichen Mängel an der Gebäudehülle vorliegen, ist der Verbrauchsausweis meist die wirtschaftlichere Wahl. Bei sanierungsbedürftigen Altbauten oder gemischten Vermietungs Historien empfehlen wir den Bedarfsausweis für eine sauberere Verhandlungsbasis.

Energieausweis in Köln und im Rheinland: Marktpraxis

In Köln zeigen sich beim Energieausweis einige regionale Besonderheiten. Die Altbau Quote ist hoch, ein erheblicher Teil der vermarkteten Wohnungen stammt aus den Jahrgängen 1950 bis 1980. Diese Objekte fallen häufig in die Energieklassen F oder G, was sich messbar im Verkaufspreis niederschlägt.

Aus unserer Marktbeobachtung in Köln und Umgebung der letzten 24 Monate:

• Eigentumswohnungen in unsanierten Gründerzeitbauten (Klasse F bis H) erzielen im Vergleich zu sanierten Objekten gleicher Lage und Größe rund 12 bis 22 Prozent niedrigere Quadratmeterpreise.
• Bei Einfamilienhäusern in den Stadtteilen Lindenthal, Sülz oder Rodenkirchen ist die Spreizung noch deutlicher: hier kann der Energiezustand 15 bis 30 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
• Käufer fordern bei schlechten Energieklassen zunehmend Sanierungskostenrechnungen vor Vertragsabschluss. Das Vorlegen einer iSFP-Sanierungsfahrplan Berechnung kann die Verhandlung deutlich entlasten.
• In den Außenlagen wie Porz oder Chorweiler ist der Energiezustand weniger preisrelevant, weil hier ohnehin ein anderer Käufertyp adressiert wird.

Die zuständige Behörde für Verstöße in NRW ist die jeweilige Bezirksregierung (für Köln: Bezirksregierung Köln, Zeughausstraße 2-10, 50667 Köln). Die Kontrollintensität hat in den letzten zwei Jahren erkennbar zugenommen.