Maklervertrag: Arten, Pflichten & Kündigung

Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage der Zusammenarbeit zwischen einem Immobilieneigentümer (oder Kaufinteressenten) und einem Immobilienmakler. Er regelt, unter welchen Bedingungen der Makler tätig wird und wann ein Provisionsanspruch entsteht. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§ 652 bis 656d BGB, die seit der Reform im Dezember 2020 erheblich erweitert wurden.

Seit dem 23. Dezember 2020 muss der Maklervertrag bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zwingend in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Textform bedeutet: Der Vertrag muss schriftlich vorliegen, per Brief, E-Mail, PDF oder sogar SMS. Ein mündlich geschlossener Maklervertrag ist bei diesen Immobilientypen unwirksam, und eine bereits gezahlte Provision kann zurückgefordert werden. Diese Formvorschrift gilt allerdings nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Der Maklervertrag begründet kein Arbeitsverhältnis und kein Auftragsverhältnis im Sinne des § 662 BGB. Er ist ein eigenständiger Vertragstyp, der auf dem Erfolgsprinzip basiert: Der Makler erhält seine Vergütung nur, wenn er erfolgreich vermittelt oder nachweist. Scheitert der Verkauf, geht der Makler leer aus, unabhängig davon, wie viel Arbeit er investiert hat.

In der Praxis existieren drei wesentliche Vertragsformen, die sich in Bezug auf Exklusivität, Pflichten und Verbindlichkeit erheblich unterscheiden. Die Wahl der richtigen Vertragsform hat direkten Einfluss auf die Vermarktungsqualität und den erzielbaren Verkaufspreis, ein Aspekt, der von vielen Eigentümern unterschätzt wird.

Welche drei Maklervertragsarten gibt es?

Das deutsche Maklerrecht kennt drei Grundformen des Maklervertrags, die sich in Exklusivität und Verbindlichkeit unterscheiden:

1. Einfacher Maklerauftrag: Der Eigentümer kann beliebig viele Makler gleichzeitig beauftragen und die Immobilie parallel auch privat verkaufen. Nur der Makler, der den Käufer tatsächlich vermittelt, erhält die Provision.

2. Alleinauftrag: Nur ein einziger Makler wird beauftragt. Der Eigentümer darf keinen weiteren Makler einschalten, behält aber das Recht, die Immobilie privat zu verkaufen.

3. Qualifizierter Alleinauftrag: Die verbindlichste Form. Der Eigentümer darf weder einen weiteren Makler beauftragen noch die Immobilie selbst verkaufen. Alle Kaufinteressenten müssen an den Makler verwiesen werden.

Die wesentlichen Unterschiede auf einen Blick:

• Mehrere Makler möglich? Einfach: Ja | Alleinauftrag: Nein | Qualifiziert: Nein
• Privatverkauf möglich? Einfach: Ja | Alleinauftrag: Ja | Qualifiziert: Nein
• Tätigkeitspflicht Makler? Einfach: Nein | Alleinauftrag: Ja | Qualifiziert: Ja, ausführlich
• Schadensersatz bei Verstoß? Einfach: Nein | Alleinauftrag: Möglich | Qualifiziert: Ja

Die Vertragsart bestimmt maßgeblich, wie intensiv sich ein Makler für den Verkauf einsetzt. Bei einem einfachen Auftrag riskiert der Makler, dass ein Konkurrent den Zuschlag erhält, was die Investitionsbereitschaft in gezielte Vermarktung dämpft. Ein qualifizierter Alleinauftrag gibt dem Makler die Sicherheit, dass sich seine Vorleistungen auszahlen.

Einfacher Maklerauftrag: Vor- und Nachteile

Der einfache Maklerauftrag entspricht dem gesetzlichen Grundmodell der §§ 652 ff. BGB. Viele Eigentümer wählen diese Form in der Hoffnung, durch parallele Beauftragung mehrerer Makler den Wettbewerb anzukurbeln. In der Praxis zeigt sich häufig ein anderes Bild.

Vorteile:

• Maximale Flexibilität: Beliebig viele Makler gleichzeitig, plus Privatverkauf jederzeit möglich.
• Keine Kündigungsfristen: Da keine Exklusivität besteht, kann der Auftrag jederzeit beendet werden.
• Theoretisch breitere Marktabdeckung: Mehrere Makler arbeiten parallel am Verkauf.

Nachteile:

• Geringe Motivation: Kein Makler hat die Sicherheit, dass sich sein Einsatz auszahlt. Entsprechend gering ist die Bereitschaft, in hochwertige Vermarktung zu investieren, hochwertige Fotografie, Home Staging, Premiuminserate.
• Unkoordinierte Vermarktung: Dieselbe Immobilie erscheint auf denselben Portalen von verschiedenen Maklern, oft zu unterschiedlichen Preisen. Das wirkt auf Kaufinteressenten unprofessionell und weckt Misstrauen.
• Preisverfall: Makler senken den Preis, um vor der Konkurrenz den Zuschlag zu erhalten. Der Leidtragende ist der Eigentümer.
• Keine Berichtspflicht: Der Makler schuldet keine regelmäßige Berichterstattung über seine Aktivitäten.

Aus Erfahrung erzielen Eigentümer mit einem einfachen Maklerauftrag im Durchschnitt niedrigere Verkaufspreise und längere Vermarktungszeiten als bei einem Alleinauftrag. Die Flexibilität wird durch die Nachteile der unkoordinierten Vermarktung mehr als aufgewogen.

Alleinauftrag: Was bedeutet das?

Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, während der Vertragslaufzeit keinen weiteren Makler zu beauftragen. Im Gegenzug übernimmt der Makler eine aktive Tätigkeitspflicht, er muss sich nachweislich um den Verkauf bemühen. Der Eigentümer darf die Immobilie weiterhin selbst verkaufen, ohne dass ein Provisionsanspruch entsteht.

Die rechtliche Grundlage ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Gesetz, sondern aus der vertraglichen Vereinbarung (§ 311 Abs. 1 BGB). Umso wichtiger ist die präzise Formulierung, vage Klauseln führen zu Streit.

Pflichten des Maklers beim Alleinauftrag:

• Professionelle Marktwerteinschätzung erstellen
• Hochwertiges Exposé mit hochwertigen Fotos anfertigen
• Immobilie auf allen relevanten Portalen veröffentlichen
• Vorgemerkte Kaufinteressenten kontaktieren
• Besichtigungen durchführen und organisieren
• Regelmäßig über den Stand der Vermarktung berichten

Verletzt der Makler seine Tätigkeitspflicht, etwa indem er die Immobilie monatelang nicht bewirbt, kann der Eigentümer den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen.

Beauftragt der Eigentümer trotz Alleinauftrag einen zweiten Makler, verletzt er seine vertragliche Pflicht. Der erste Makler kann Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision verlangen.

Der einfache Alleinauftrag stellt einen sinnvollen Kompromiss dar: Der Makler erhält die Exklusivität für gezielte Vermarktung, der Eigentümer behält das Recht zum Privatverkauf. In der Kölner Praxis ist dies eine häufig gewählte Vertragsform, besonders bei Eigentümern, die zum ersten Mal verkaufen.

Qualifizierter Alleinauftrag: Maximale Verbindlichkeit

Der qualifizierte Alleinauftrag enthält zusätzlich eine Verweisungsklausel: Der Eigentümer muss alle Kaufinteressenten an den Makler verweisen. Ein Privatverkauf unter Umgehung des Maklers ist ausgeschlossen.

Diese Vertragsform ist grundsätzlich zulässig, unterliegt aber strengen Transparenzanforderungen. Der BGH hat klargestellt, dass die Verweisungsklausel individuell vereinbart werden muss und nicht in AGB versteckt werden darf (BGH, Urteil vom 27.11.1985, IVa ZR 53/84). Als AGB wäre sie nach § 307 BGB unwirksam.

Vorteile:

• Maximaler Einsatz des Maklers: hochwertige Fotografie, Drohnenaufnahmen, virtuelle Rundgänge, Home Staging, Premiuminserate, alles rechnet sich, weil der Makler weiß, dass er nicht umgangen werden kann.
• Koordinierte Vermarktung: Ein Preis, ein Exposé, eine konsistente Außendarstellung.
• Höherer Verkaufspreis: Statistiken zeigen, dass Immobilien mit qualifiziertem Alleinauftrag im Schnitt höhere Preise erzielen.

Risiken:

• Abhängigkeit vom Makler: Bei falscher Maklerwahl sitzt der Eigentümer die Vertragslaufzeit fest.
• Schadensersatz bei Umgehung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 3,57 % Provision sind das 14.280 Euro Schadensersatz.

Bei Wonora arbeiten wir bevorzugt mit dem qualifizierten Alleinauftrag, begrenzen aber die Laufzeit auf einen überschaubaren Zeitraum und verpflichten uns zu konkreten, im Vertrag dokumentierten Vermarktungsmaßnahmen.

Pflichten des Maklers

Die Pflichten eines Immobilienmaklers ergeben sich aus dem Gesetz (§§ 652 ff. BGB), der Rechtsprechung und dem konkreten Vertrag. Der Umfang hängt von der Vertragsart ab.

Kernpflicht, Nachweis oder Vermittlung: Der Makler muss entweder eine Gelegenheit zum Vertragsschluss nachweisen (Nachweismakler) oder aktiv vermitteln (Vermittlungsmakler). Die meisten Immobilienmakler sind Vermittlungsmakler.

Wahrheits- und Aufklärungspflicht: Der Makler darf keine falschen Angaben machen und muss über ihm bekannte verkaufsrelevante Umstände informieren: bekannte Mängel, drohende öffentlich-rechtliche Einschränkungen, laufende Rechtsstreitigkeiten, Abweichungen bei der Wohnfläche. Verletzungen können zu Schadensersatz führen (§ 280 Abs. 1 BGB) und den Provisionsanspruch gefährden.

Sorgfaltspflicht bei der Objektprüfung: Der Makler muss Verkäuferangaben in zumutbarem Umfang prüfen, Grundbuchauszug einholen, Wohnfläche nachvollziehen, Energieausweis kontrollieren, Immobilie persönlich besichtigen.

Dokumentationspflicht: Alle wesentlichen Objektinformationen müssen im Exposé korrekt dargestellt werden. Seit 2014 sind Energieeffizienzkennwerte in Inseraten Pflicht (§ 80 GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten.

Vertraulichkeit: Der Makler schützt vertrauliche Informationen beider Parteien. Verkaufsgründe oder die finanzielle Situation des Verkäufers dürfen nicht ohne Genehmigung offengelegt werden.

Gleichbehandlung bei Doppeltätigkeit: Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er keine Partei bevorzugen. Er muss die Interessen beider Seiten gleichermaßen berücksichtigen.

Pflichten des Auftraggebers

Provisionszahlung: Die Hauptpflicht ist die Zahlung der vereinbarten Provision bei Erfolg. In Köln und NRW beträgt die marktübliche Gesamtprovision 7,14 % inkl. MwSt., je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Fällig wird sie mit der notariellen Beurkundung.

Informationspflicht: Wahrheitsgemäße Mitteilung aller verkaufsrelevanten Informationen: bekannte Mängel, Mietverträge, Grundbuchbelastungen, tatsächliche Wohnfläche. Verschweigen kann zu Schadensersatz führen, gegenüber dem Makler und dem Käufer.

Zugangspflicht: Der Eigentümer muss Zugang zur Immobilie für Besichtigungen gewähren. Wiederholte Verweigerung kann Schadensersatzansprüche auslösen.

Exklusivitätspflicht: Bei Allein- und qualifiziertem Alleinauftrag: keine weiteren Makler beauftragen. Beim qualifizierten Alleinauftrag zusätzlich: alle Interessenten an den Makler verweisen.

Kooperationspflicht: Bereitstellung notwendiger Unterlagen (Grundrisse, Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen, Eigentümerversammlungsprotokolle, Energieausweis), Abstimmung des Angebotspreises, Mitwirkung bei Verhandlungen.

Laufzeit und Kündigung

Befristeter Vertrag: Die meisten Maklerverträge werden befristet geschlossen, üblich sind drei bis sechs Monate. Während der Laufzeit kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Unbefristeter Vertrag: Kann von beiden Seiten jederzeit mit angemessener Frist gekündigt werden, nach herrschender Meinung zwei bis vier Wochen. Ein unbefristeter qualifizierter Alleinauftrag ohne Kündigungsmöglichkeit ist unwirksam (BGH, 22.09.2005, III ZR 393/04).

Kündigung aus wichtigem Grund (§ 314 BGB): Möglich bei:

• Monatelanger Untätigkeit trotz Alleinauftrag
• Nachweislich falsche Angaben des Maklers
• Unprofessionelles Verhalten gegenüber Interessenten
• Erhebliche Vertrauensstörungen
• Wesentliche Veränderung persönlicher Umstände

Automatische Verlängerung: Grundsätzlich zulässig, aber nach AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB) darf sie den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligen. Verlängerungen von jeweils einem bis drei Monaten sind üblich und zulässig; sechs Monate werden als zu lang angesehen.

Nachwirkung: Auch nach Vertragsende kann ein Provisionsanspruch bestehen, wenn die Immobilie an einen vom Makler nachgewiesenen Käufer verkauft wird. Nachwirkungsklauseln sichern dies für sechs bis zwölf Monate und schützen den Makler vor bewusster Umgehung.

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Das Widerrufsrecht greift bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), also bei Vertragsschluss per E-Mail, Telefon, Webformular oder bei einer Besichtigung in der Wohnung des Eigentümers.

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Der Widerruf muss in Textform erklärt werden, eine E-Mail genügt.

Belehrungspflicht: Der Makler muss den Verbraucher vor Vertragsschluss über sein Widerrufsrecht belehren und ein Muster Widerrufsformular bereitstellen. Unterlässt er dies oder ist die Belehrung fehlerhaft, verlängert sich die Frist auf bis zu 12 Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB).

Verzicht auf Widerrufsrecht: Der Verbraucher kann verlangen, dass der Makler sofort beginnt, und erklären, dass er bei vollständiger Leistungserbringung sein Widerrufsrecht verliert (§ 356 Abs. 4 BGB). Diese Erklärung wird oft in den Maklervertrag aufgenommen.

Konsequenzen: Bei wirksamem Widerruf wird der Vertrag rückabgewickelt. Hat der Makler bereits Leistungen erbracht, kann er Wertersatz verlangen, aber nur bei ordnungsgemäßer Belehrung über den Wertersatzanspruch.

Wann entfällt der Provisionsanspruch?

Es gibt zahlreiche Konstellationen, in denen der Provisionsanspruch entfällt:

1. Kein wirksamer Maklervertrag: Fehlende Textform macht den Vertrag unwirksam (§ 656a BGB). Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.

2. Kein Kaufvertrag zustande gekommen: Scheitern die Verhandlungen, wird keine Provision fällig, auch bei monatelanger Arbeit des Maklers.

3. Fehlender Kausalzusammenhang: Kannte der Käufer die Immobilie bereits auf anderem Weg, kann der Kausalzusammenhang fehlen.

4. Verflechtung (§ 654 BGB analog): Hat der Makler ein eigenes wirtschaftliches Interesse, etwa als Gesellschafter des Verkäufers , kann der Provisionsanspruch entfallen.

5. Treuwidriges Verhalten (§ 654 BGB): Handelt der Makler gegen die Interessen seines Auftraggebers, etwa Preisdrückerei für schnelleren Abschluss, verliert er den Anspruch. Die Schwelle ist allerdings hoch.

6. Verstoß gegen Halbteilung (§ 656c BGB): Vereinbart der Makler mit dem Käufer mehr als mit dem Verkäufer, wird die Käuferprovision auf den Verkäuferanteil reduziert.

7. Wirksamer Widerruf: Der Provisionsanspruch entfällt rückwirkend.

8. Rückabwicklung des Kaufvertrags: Bei arglistiger Täuschung oder vertraglichem Rücktritt entfällt grundsätzlich auch der Provisionsanspruch.