Teilungserklärung: Was ist das, Inhalt und woher bekommen

Was ist die Teilungserklärung? Das „Grundgesetz" der Eigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament jeder Eigentumswohnung in Deutschland. Ohne sie gibt es keine Eigentumswohnungen, sie ist der Akt, durch den ein einheitliches Gebäude rechtlich in mehrere selbstständige Einheiten aufgeteilt wird. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt damit nicht nur vier Wände, sondern tritt in eine Rechtsgemeinschaft ein, deren Spielregeln vollständig in der Teilungserklärung festgelegt sind. Deshalb nennen Immobilienfachleute sie gerne das „Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft".

Die rechtliche Grundlage findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 8 WEG kann der Eigentümer eines Grundstücks das Eigentum daran durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile aufteilen, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Alternativ kann die Teilung nach § 3 WEG durch Einigung aller Miteigentümer erfolgen, wenn das Grundstück bereits mehreren Personen gehört. In der Praxis dominiert jedoch die Teilung nach § 8 WEG durch den Bauträger oder den alleinigen Eigentümer.

Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden, sie ist formbedürftig und wird erst mit der Eintragung ins Grundbuch rechtswirksam. Der Notar erstellt dabei das vollständige Dokument, das typischerweise aus drei Teilen besteht: der eigentlichen Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan, der Gemeinschaftsordnung sowie der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Als Käufer erhalten Sie die Teilungserklärung spätestens beim Notartermin, besser jedoch deutlich früher, da das Dokument oft 50 bis 100 Seiten umfasst und sorgfältige Lektüre erfordert.

Wer stellt die Teilungserklärung auf und wann gilt sie?

In Neubauprojekten ist es fast immer der Bauträger, der die Teilungserklärung erstellt, bevor die erste Wohnung verkauft wird. Er bestimmt damit die Grundregeln der künftigen Gemeinschaft, die Käufer treten dieser vorformulierten Ordnung bei. Bei Bestandsgebäuden, die erst später aufgeteilt werden (etwa wenn ein Eigentümer sein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandelt), gilt dasselbe Prinzip. In seltenen Fällen, bei der Teilung nach § 3 WEG, einigen sich bestehende Miteigentümer gemeinsam. Die Teilungserklärung gilt ab ihrer Eintragung ins Grundbuch und bindet alle gegenwärtigen und zukünftigen Eigentümer. Eine spätere Änderung ist möglich, aber aufwändig.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Die entscheidende Grenzziehung

Das Herzstück jeder Teilungserklärung ist die genaue Bestimmung, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Diese Unterscheidung entscheidet nicht nur darüber, was „Ihnen gehört", sie regelt vor allem, wer für Instandhaltung, Reparaturen und Kosten zuständig ist.

Was gehört zum Sondereigentum?

Zum Sondereigentum gehören die Räume der Wohnung sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. In der Praxis sind das typischerweise: der Bodenbelag (aber nicht der Estrich darunter), die Innenwände der Wohnung, soweit sie nicht tragend sind, Innentüren, Sanitäranlagen, Heizkörper (je nach Teilungserklärung), Einbauküche und Wandputz auf der Innenseite.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Dazu gehören zwingend: tragende Wände, Decken und Böden, das Dach, die Fassade, Treppenhäuser und Flure, der Aufzug, Leitungen (Wasser, Strom, Gas) bis zu dem Punkt, an dem sie in das Sondereigentum eintreten, die Heizungsanlage sowie das Grundstück selbst.

Besonders streitträchtig sind einige Grenzbereiche:

• Fenster und Außentüren: In den meisten Teilungserklärungen sind Fenster Gemeinschaftseigentum, der einzelne Wohnungseigentümer darf sie also nicht eigenmächtig austauschen. Das Innenfensterbrett kann dagegen Sondereigentum sein.
• Balkone und Terrassen: Der Balkonboden (als Teil der Gebäudekonstruktion) ist Gemeinschaftseigentum, die Nutzung ist aber oft dem Sondereigentümer als Sondernutzungsrecht zugewiesen. Der Balkonbelag kann Sondereigentum sein, hier variieren die Regelungen erheblich.
• Schallschutz: Der Estrich, der den Trittschallschutz gewährleistet, ist Gemeinschaftseigentum. Verlegt ein Eigentümer einen neuen Bodenbelag und verschlechtert damit die Schalldämmung, haftet er für entstandene Schäden.
• Eingangstür der Wohnung: Die Wohnungseingangstür ist in aller Regel Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur von Ihnen genutzt wird. Die Innenverkleidung kann Sondereigentum sein.

Wer zahlt bei Schäden?

Die Kostentragung folgt der Zuordnung: Schäden am Gemeinschaftseigentum (z.B. undichtes Dach, defekter Aufzug, beschädigte Fassade) werden aus den Mitteln der Gemeinschaft bezahlt, alle Eigentümer tragen die Kosten anteilig nach Miteigentumsanteilen. Schäden am Sondereigentum trägt der jeweilige Eigentümer allein. Problematisch sind Überschneidungen: Eine Wasserleitung, die durch mehrere Wohnungen verläuft, kann im Sondereigentum des einen beginnen und im Gemeinschaftseigentum enden. Im Streitfall, und solche Streitigkeiten sind häufig, entscheidet letztlich das Gericht, oft anhand der konkreten Teilungserklärung und des Schadensbildes.

Sondernutzungsrechte: Nutzung ohne echtes Eigentum

Ein häufiges Missverständnis: Wer einen Gartenanteil, eine Terrasse, einen Stellplatz oder ein Kellerabteil „hat", ist deshalb noch lange nicht Eigentümer dieses Bereichs. In vielen Fällen handelt es sich um ein Sondernutzungsrecht, das Recht, eine dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Fläche exklusiv zu nutzen. Der rechtliche Unterschied ist erheblich.

Typische Sondernutzungsrechte in Kölner Eigentumswohnungen

• Gartenanteil: Häufig bei Erdgeschosswohnungen. Das Grundstück bleibt Gemeinschaftseigentum, aber der Nutzungsbereich ist exklusiv zugewiesen.
• Terrasse/Dachterrasse: Gilt ähnlich wie der Garten, Sondernutzungsrecht, kein Sondereigentum. Die Instandhaltung der Terrassenfläche (als Gebäudeteil) ist oft Sache der Gemeinschaft, die Oberflächengestaltung Sache des Sondernutzungsberechtigten.
• Kfzstellplatz: Kann entweder als Sondereigentum (dann im Grundbuch als eigenes Wohnungseigentumsblatt oder als Teileigentum) oder als Sondernutzungsrecht eingetragen sein. Der Unterschied: Sondereigentum an einem Stellplatz kann separat verkauft oder belastet werden; ein Sondernutzungsrecht nicht.
• Kellerabteil: Meist als Sondernutzungsrecht ausgestaltet. Änderungen (z.B. Einbau einer Tür) bedürfen der Zustimmung der Gemeinschaft.

Korrekte Eintragung entscheidend

Sondernutzungsrechte müssen in der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen sein, um gegenüber Dritten (insbesondere Käufern) zu wirken. Ein mündlich vereinbartes oder nur im Kaufvertrag erwähntes Sondernutzungsrecht entfaltet keine dingliche Wirkung, der nächste Käufer ist daran nicht gebunden. Achten Sie beim Kauf also darauf, dass das Sondernutzungsrecht korrekt im Grundbuch verankert ist, nicht nur im Kaufvertrag erwähnt wird.

Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nur zusammen mit dem zugehörigen Wohnungseigentumsanteil verkauft werden, eine separate Veräußerung ist in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, die Teilungserklärung erlaubt dies ausdrücklich.

Miteigentumsanteile (MEA): Mehr als nur eine Zahl

Jede Eigentumswohnung ist mit einem bestimmten Miteigentumsanteil (MEA) am Gesamtgrundstück verbunden, ausgedrückt als Bruchteil, z.B. 125/1000 oder 85/1000. Dieser Anteil wird in der Teilungserklärung festgelegt und erscheint im Grundbuch. Er ist scheinbar abstrakt, hat aber sehr konkrete Auswirkungen auf den Alltag als Wohnungseigentümer.

Praktische Bedeutung der MEA

• Stimmrecht in der Eigentümerversammlung: Sofern die Gemeinschaftsordnung kein anderes Stimmrechtsprinzip vorsieht, gilt das Wertprinzip, jeder stimmt entsprechend seinem MEA ab. Ein Eigentümer mit 300/1000 Anteilen hat dreimal so viel Stimmgewicht wie einer mit 100/1000. Alternativ kann das Kopfprinzip (ein Eigentümer, eine Stimme) vereinbart sein.
• Kostenverteilung: Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum werden nach MEA auf alle Eigentümer umgelegt, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Wer mehr Anteile hält, zahlt mehr.
• Grundsteuer: Die Grundsteuer wird anteilig nach MEA berechnet und festgesetzt. Der Einheitswert bzw. künftig der Grundsteuerwert bezieht sich auf die gesamte Liegenschaft, die Umlegung erfolgt nach Anteilen.
• Zwangsversteigerung: Im Fall einer Zwangsversteigerung des gemeinschaftlichen Grundstücks (selten, aber möglich) richtet sich der Erlösanteil nach den MEA. Bei der Einzelversteigerung einer Wohnung sind die MEA mitverkauft.

Die WEG-Reform 2020: Was sich für Eigentümer geändert hat

Zum 1. Dezember 2020 trat die umfassende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft, die größte Änderung seit Jahrzehnten. Für Käufer und Eigentümer von Eigentumswohnungen in Köln und ganz Deutschland sind folgende Neuerungen besonders relevant:

Vereinfachte Beschlussfassung

Viele Entscheidungen, für die früher eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich war, können nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Das erleichtert die Verwaltung erheblich, jahrelange Blockaden durch einzelne Eigentümer gehören in vielen Bereichen der Vergangenheit an.

Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG n.F.

Das neue Recht unterscheidet drei Kategorien baulicher Veränderungen:

• Einfache Mehrheit genügt für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, z.B. Verschönerungen des Gemeinschaftseigentums. Die Kosten tragen die zustimmenden Eigentümer.
• Zwei Drittel Mehrheit (und mehr als die Hälfte der MEA) ist erforderlich für aufwändige Umgestaltungen, die alle Eigentümer tragen sollen.
• Einstimmigkeit bleibt bei Maßnahmen erforderlich, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen.

Recht auf Ladestation für Elektroautos

Eine der meistbeachteten Neuerungen: Nach § 20 Abs. 2 WEG n.F. hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten eine Ladestation für Elektrofahrzeuge einbauen zu dürfen, auch wenn die Mehrheit der Gemeinschaft dagegen ist. Ähnliche Ansprüche gelten für barrierereduzierende Maßnahmen, Einbruchschutz und den Anschluss an Hochgeschwindigkeitsnetze. Das ist ein erheblicher Vorteil für Käufer, die auf Elektromobilität setzen.

Umlaufbeschluss vereinfacht

Vor der Reform war der Umlaufbeschluss (Beschlussfassung ohne Versammlung) nur einstimmig möglich, ein einziger Eigentümer konnte ihn blockieren. Seit der Reform kann ein Umlaufbeschluss auch in Textform (E-Mail genügt) gefasst werden. Für bestimmte Alltagsgeschäfte reicht nun eine einfache Mehrheit, was die Verwaltung deutlich flexibler macht.

Die Eigentümerversammlung: Rechte und Pflichten kennen

Die Eigentümerversammlung ist das demokratische Herz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden Entscheidungen über die Verwaltung, Instandhaltung und Weiterentwicklung der Anlage getroffen. Als (künftiger) Eigentümer sollten Sie die wichtigsten Spielregeln kennen.

Einladung und Fristen

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss in Textform erfolgen und die Tagesordnung enthalten. Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin (§ 24 Abs. 4 WEG). Außerordentliche Versammlungen können bei dringenden Angelegenheiten mit kürzerer Frist einberufen werden. Mindestens einmal im Jahr muss eine ordentliche Eigentümerversammlung stattfinden.

Beschlussfähigkeit und Abstimmung

Nach der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der erschienenen Eigentümer und der vertretenen MEA beschlussfähig, die frühere Regelung, nach der mindestens 50 % der MEA vertreten sein mussten, wurde abgeschafft. Beschlüsse werden je nach Beschlussgegenstand mit einfacher, qualifizierter oder einstimmiger Mehrheit gefasst.

Beschlusssammlung: Pflicht seit 2007

Seit 2007 ist der Verwalter gesetzlich verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen, in der alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung chronologisch festgehalten werden. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, diese Sammlung einzusehen, auch Kaufinteressenten, die noch kein Eigentümer sind, können über den Verkäufer Einsicht nehmen. Die Beschlusssammlung ist eine der wichtigsten Informationsquellen vor dem Kauf: Sie zeigt, welche Maßnahmen geplant oder abgelehnt wurden, ob es Streitigkeiten gab und wie aktiv die Gemeinschaft ist.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung

Über jede Eigentümerversammlung muss ein Protokoll erstellt werden, das alle gefassten Beschlüsse enthält. Kaufinteressenten sollten sich die Protokolle der letzten drei Jahre vorlegen lassen. Diese geben Aufschluss über geplante Sanierungen, Streitigkeiten, Beschlüsse über Sonderumlagen und die allgemeine „Stimmung" in der Gemeinschaft.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: Die finanzielle Gesundheit der WEG

Neben der Teilungserklärung selbst sind die Finanzdokumente der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidend für die Kaufentscheidung. Ein Wohnungskauf ohne Einsicht in diese Unterlagen ist fahrlässig.

Der Wirtschaftsplan

Der Verwalter erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan, der die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das kommende Jahr auflistet. Aus ihm ergibt sich das monatliche Hausgeld, das jeder Eigentümer zu zahlen hat. Das Hausgeld setzt sich zusammen aus dem Betriebskostenanteil, der Instandhaltungsrücklage und dem Verwaltungskostenanteil. Kaufinteressenten sollten den aktuellen Wirtschaftsplan anfordern und prüfen, ob das ausgewiesene Hausgeld realistisch kalkuliert ist oder ob Unterdeckungen zu erwarten sind.

Die Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung zeigt, was im vergangenen Jahr tatsächlich eingenommen und ausgegeben wurde. Sie enthält eine Gesamtabrechnung für die Gemeinschaft und eine Einzelabrechnung für jede Wohnung. Nachzahlungen oder Guthaben werden hier ausgewiesen. Vergleichen Sie die Abrechnungen der letzten zwei Jahre: Gibt es deutliche Abweichungen vom Wirtschaftsplan? Häufen sich außerplanmäßige Ausgaben?

Instandhaltungsrücklage: Der kritischste Faktor

Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage genannt) ist das finanzielle Polster der Gemeinschaft für größere Reparaturen und Sanierungen. Die Empfehlung lautet: mindestens 0,8 bis 1,0 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. Bei einem Gebäude mit 1.000 m² Wohnfläche sollten also monatlich mindestens 800 bis 1.000 Euro in die Rücklage fließen. In der Praxis sind viele Rücklagen in älteren Kölner Bestandsgebäuden dramatisch unterfinanziert.

Eine zu niedrige Rücklage bedeutet: Wenn das Dach saniert werden muss oder die Heizungsanlage erneuert werden soll, fehlt das Geld, und es droht eine Sonderumlage, die alle Eigentümer anteilig zahlen müssen. Im schlimmsten Fall sind das mehrere tausend Euro, die kurzfristig fällig werden. Fragen Sie daher immer nach dem aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage und setzen Sie diesen in Relation zur Größe und zum Alter des Gebäudes.

Was Käufer vor dem Kauf unbedingt prüfen müssen

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Köln, ob in der Altstadt, in Ehrenfeld oder in Lindenthal, ist eine der größten Finanzentscheidungen Ihres Lebens. Die folgende Checkliste zeigt, welche Unterlagen Sie vor dem Notartermin anfordern und prüfen sollten:

• Teilungserklärung inkl. Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan: Das vollständige Dokument mit allen Anlagen. Achten Sie auf Nutzungsregelungen, Beschränkungen und Sondernutzungsrechte.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Zeigen geplante Maßnahmen, Streitigkeiten und die Dynamik der Gemeinschaft.
• Jahresabrechnungen der letzten zwei Jahre: Finanzielle Gesundheit und Auffälligkeiten erkennen.
• Wirtschaftsplan für das laufende Jahr: Wie hoch ist das monatliche Hausgeld? Ist es realistisch kalkuliert?
• Aktueller Stand der Instandhaltungsrücklage: Wie hoch ist sie, und reicht sie für absehbare Maßnahmen?
• Beschlusssammlung: Alle Beschlüsse der letzten Jahre im Überblick.
• Verwaltervertrag: Wer ist der Verwalter? Wie lange läuft der Vertrag? Wie hoch ist die Vergütung?
• Grundbuchauszug: Alle Belastungen, Dienstbarkeiten und Vormerkungen prüfen.
• Eventuell laufende Gerichtsverfahren: Klagt ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft oder umgekehrt?

Häufige Fallstricke bei der Teilungserklärung

Gewerbliche Nutzung und Kurzzeitvermietung

Viele Teilungserklärungen enthalten Nutzungsverbote oder -beschränkungen. Besonders wichtig: Ist die gewerbliche Nutzung der Wohnung erlaubt? Darf man die Wohnung über Plattformen wie Airbnb kurzfristig vermieten? In vielen Kölner Eigentümergemeinschaften ist die Kurzzeitvermietung inzwischen ausdrücklich verboten oder wurde durch Beschluss eingeschränkt. Wer plant, die Wohnung als Ferienwohnung zu nutzen, muss dies vor dem Kauf sorgfältig prüfen.

Balkonsanierung: Wer zahlt?

Die Kostentragung bei Balkonsanierungen ist einer der häufigsten Streitpunkte in Eigentümergemeinschaften. Da der Balkon zum Gemeinschaftseigentum gehört (auch wenn er einem Sondereigentümer zur Nutzung zugewiesen ist), trägt grundsätzlich die Gemeinschaft die Kosten der Instandhaltung. Einige Teilungserklärungen weichen davon ab und überwälzen die Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten. Lesen Sie die entsprechende Klausel genau, und prüfen Sie, in welchem Zustand die Balkone sind.

Alte Teilungserklärungen

In Köln mit seinem umfangreichen Gründerzeit- und Nachkriegsbestand finden sich häufig Teilungserklärungen aus den 1970er und 1980er Jahren. Diese können Formulierungen enthalten, die nach heutigem Recht problematisch oder ungültig sind. Manche alten Teilungserklärungen sehen z.B. noch das Einstimmigkeitsprinzip für Beschlüsse vor, das durch die WEG-Reform weitgehend abgelöst wurde. Hier kommt es auf das Zusammenspiel von alter Teilungserklärung und neuem WEG-Recht an, im Zweifel sollte ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzugezogen werden.

Sondereigentumabgrenzung bei Wasserschäden

Wasserschäden sind die häufigste Ursache für Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften. Die Frage, ob ein Rohrbruch im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum liegt, entscheidet über die Haftung. Rohre, die ausschließlich der eigenen Wohnung dienen, sind oft (nicht immer) Sondereigentum, Leitungen, die mehrere Einheiten versorgen, sind Gemeinschaftseigentum. Da die genaue Grenzziehung oft von der konkreten Teilungserklärung und dem Verlauf der Leitungen abhängt, entstehen regelmäßig kostspielige Auseinandersetzungen.

Wie ändert man die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist nicht unveränderlich, aber ihre Änderung ist aufwändig und teuer. Als Grundregel gilt: Eine inhaltliche Änderung der Teilungserklärung erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (§ 4 WEG). Ein einziger Eigentümer kann also eine Änderung blockieren, egal wie sinnvoll sie erscheint.

Formelle Anforderungen

Die Änderung muss notariell beurkundet werden. Alle Eigentümer müssen entweder persönlich beim Notar erscheinen oder sich durch bevollmächtigte Vertreter vertreten lassen. Anschließend muss die Änderung im Grundbuch eingetragen werden, erst dann wird sie rechtswirksam. Die Kosten belaufen sich typischerweise auf 2.000 bis 5.000 Euro für Notar und Grundbucheintragung, je nach Umfang der Änderung und Anzahl der Eigentümer.

Vereinfachte Korrektur bei Tippfehlern

Offensichtliche Schreibfehler oder geringfügige redaktionelle Fehler in der Teilungserklärung können unter Umständen formlos korrigiert werden, etwa wenn die Nummerierung der Wohnungen offensichtlich fehlerhaft ist. Hier entscheidet der Einzelfall, ob eine vereinfachte Berichtigung beim Grundbuchamt möglich ist oder ob der volle Änderungsweg beschritten werden muss.

Wann ist eine Änderung sinnvoll?

Typische Anlässe für Änderungen der Teilungserklärung sind: Zusammenlegung oder Aufteilung von Wohnungen, Einräumung oder Aufhebung von Sondernutzungsrechten, Anpassung veralteter Regelungen oder die Übertragung von Instandhaltungspflichten. In der Praxis scheitern viele sinnvolle Änderungen am Einstimmigkeitserfordernis, ein weiterer Grund, die Teilungserklärung vor dem Kauf sehr sorgfältig zu lesen.

Teilungserklärung anfordern: So kommen Sie an das Dokument

Als Kaufinteressent haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die Teilungserklärung zu erhalten:

• Vom aktuellen Eigentümer/Verkäufer: Der direkteste Weg. Fordern Sie die Teilungserklärung inkl. aller Anlagen und Nachträge frühzeitig an, nicht erst wenige Tage vor dem Notartermin.
• Beim Notar: Der beurkundende Notar hat die Teilungserklärung in seinen Unterlagen. Wenn Sie den Notar des Kaufvertrags beauftragen, kann dieser die Dokumente oft besorgen.
• Beim Grundbuchamt: Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann beim zuständigen Grundbuchamt eine beglaubigte Abschrift der Teilungserklärung anfordern. Für das Gebiet der Stadt Köln ist das Amtsgericht Köln, Grundbuchamt, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln zuständig. Eine beglaubigte Abschrift kostet ca. 20 bis 30 Euro pro Dokument. Als Kaufinteressent müssen Sie Ihr berechtigtes Interesse (z.B. durch Vorlage des Kaufvertragsangebots oder einer Reservierungsvereinbarung) nachweisen.
• Beim Bauträger: Bei Neubauprojekten können Sie die Teilungserklärung direkt beim Bauträger anfordern, oft ist sie Teil der Kaufunterlagen.

Nutzen Sie unbedingt die Zeit vor dem Notartermin, um die Teilungserklärung in Ruhe zu lesen. Beim Notartermin selbst ist keine Zeit für eine eingehende Prüfung des oft umfangreichen Dokuments. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie die Teilungserklärung von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht oder einem erfahrenen Immobilienmakler prüfen, die Kosten dafür sind angesichts des Kaufpreises eine sinnvolle Investition.