Heizungsgesetz GEG: Was bedeutet das für Eigentümer?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die sogenannte Heizungsnovelle 2024 zählen zu den folgenreichsten immobilienwirtschaftlichen Gesetzgebungen der letzten Jahrzehnte. Für Eigentümer in Köln, einer Stadt mit einem hohen Anteil an Altbauten und gründerzeitlichen Mehrfamilienhäusern, stellen die neuen Regeln eine erhebliche Herausforderung dar, bieten aber auch erhebliche Fördermöglichkeiten. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Regeln, Fristen und Kosten.

Was ist das GEG (Gebäudeenergiegesetz)?

Das Gebäudeenergiegesetz trat am 1. November 2020 in Kraft und ersetzte die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare Energien Wärmegesetz (EEWärmeG). Es ist das zentrale Regelwerk für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland.

Das GEG regelt unter anderem:

• Anforderungen an Neubauten (Jahresprimärenergiebedarf, Transmissionswärmeverlust)
• Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude (z. B. Heizkesselaustausch nach 30 Jahren, Dämmung oberster Geschossdecken)
• Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises beim Verkauf und bei der Vermietung
• Anforderungen an neue Heizungsanlagen (seit 2024: 65-%-Erneuerbare Regel)
• Standards für energetische Sanierungen

Das GEG setzt europäisches Recht um, insbesondere die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Die Bundesregierung hat das Gesetz in mehreren Novellen verschärft. Die wichtigste Änderung trat am 1. Januar 2024 in Kraft.

Die Heizungsnovelle 2024: Die 65-%-Regel

Die Novelle des GEG, die am 1. Januar 2024 in Kraft trat, enthält die sogenannte 65-%-Erneuerbare Energie Pflicht (§ 71 GEG). Der Kern der Regelung:

Jede neu eingebaute Heizungsanlage muss ab dem 1. Januar 2024 mindestens 65 % der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme gewinnen.

Wichtig: Die Regelung gilt nicht für bestehende Heizungen, die noch funktionieren. Sie gilt nur für Neueinbauten, also wenn eine alte Heizung defekt ist und ersetzt wird, oder wenn ein Eigentümer freiwillig umrüstet.

Welche Systeme die 65-%-Pflicht automatisch erfüllen:

• Elektrische Wärmepumpe (Luft Wasser, Sole Wasser, Wasser Wasser)
• Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme), wenn das Netz zu 65 % aus erneuerbaren Energien oder Abwärme gespeist wird
• Stromdirektheizung in Verbindung mit PV-Anlage (unter bestimmten Bedingungen)
• Biomasseheizung (Pellets, Hackschnitzel), mit Einschränkungen bei Feinstaub
• Wasserstoffheizung, sofern Grünwasserstoffversorgung nachgewiesen
• Hybridheizung: z. B. Gasbrennwertkessel + Wärmepumpe, wenn der erneuerbare Anteil 65 % übersteigt

Was nicht mehr neu eingebaut werden darf: Reine Gasheizungen, reine Ölheizungen, außer in den definierten Ausnahmefällen und Übergangszeiträumen.

Was bedeutet das für Eigentümer in Köln?

Köln hat rund 560.000 Wohneinheiten, von denen nach Schätzungen des Amts für Stadtentwicklung ca. 70 % mit fossilen Energieträgern (Gas, Öl) beheizt werden. Davon sind viele Gasheizungen bereits älter als 15 Jahre. Für diese Eigentümer stellt sich die Frage nicht ob, sondern wann sie umrüsten müssen.

Konkret bedeutet das GEG 2024 für Kölner Eigentümer:

• Havariefall: Fällt die Heizung aus und muss sofort ersetzt werden, gilt eine Übergangsfrist von bis zu 3 Jahren, in der auch eine neue Gasheizung eingebaut werden darf, aber nur als Überbrückung. Danach muss auf erneuerbare Energie umgestellt werden.
• Planvoller Tausch: Wer die Heizung freiwillig tauscht, muss sofort die 65-%-Regel einhalten.
• Kommunale Wärmeplanung: Die Stadt Köln muss bis Ende 2026 einen Wärmeplan vorlegen. Bis dahin gelten erleichterte Regeln, insbesondere in Gebieten, in denen Fernwärme geplant ist.

In Köln ist die RheinEnergie AG für die Fernwärmeversorgung zuständig. Das Fernwärmenetz ist in vielen Innenstadtbezirken und in Teilen der linksrheinischen Stadtteile verfügbar. Eigentümer in diesen Gebieten können auf einen Fernwärmeanschluss setzen und erfüllen damit die GEG-Anforderung, ohne Wärmepumpe.

Fristen und Übergangsregelungen

Die Übergangsregelungen sind komplex, aber für Eigentümer entscheidend:

Situation	Frist / Regelung
Heizung fällt aus (Havarie)	Bis zu 3 Jahre Übergangsfrist; provisorische Gasheizung erlaubt
Geplanter Heizungstausch ab 01.01.2024	Sofort 65-%-Pflicht (Ausnahmen möglich, s. u.)
Gasheizung eingebaut 2024 unter Übergangsfrist	Muss bis 2027 auf 65 % Erneuerbare umgerüstet oder ersetzt werden
Wärmenetzgebiete (kommunale Wärmeplanung)	Erleichterte Regeln bis Fertigstellung des Wärmeplans (Köln: bis Ende 2026)
Altbau mit Eigentümer über 80 Jahre	Persönliche Ausnahme (s. Härtefallregelung)

Nach § 71l GEG darf übergangsweise eine mit Gas betriebene Heizung eingebaut werden, wenn die neue Heizung „H2-ready" ist, d. h. technisch auf den Betrieb mit Wasserstoff umgerüstet werden kann. Allerdings muss bis spätestens 2035 ein Wasserstoffversorgungsnetz für das betreffende Gebiet nachgewiesen sein, was derzeit in den meisten Kölner Stadtteilen nicht realistisch ist.

Welche Heizungen sind noch erlaubt?

Wärmepumpe: Die bevorzugte Lösung nach dem GEG. Entzieht der Außenluft, dem Erdreich oder dem Grundwasser Wärmeenergie und nutzt Strom zur Verstärkung. Jahresarbeitszahl (JAZ) von 3 bis 4 bedeutet: Für 1 kWh Strom werden 3 bis 4 kWh Wärme produziert. In gut gedämmten Häusern arbeitet sie effizient, in schlecht gedämmten Altbauten mit hohen Vorlauftemperaturen weniger.

Fernwärme: In Köln eine realistische Option. Der Anschluss ans Fernwärmenetz erfüllt die GEG-Anforderung, sofern die RheinEnergie den Nachweis erbringt, dass das Netz zu ≥ 65 % aus erneuerbaren Quellen gespeist wird. Die RheinEnergie hat angekündigt, das Kölner Fernwärmenetz bis 2035 vollständig auf Erneuerbare umzustellen.

Hybridheizung: Kombination aus Gasbrennwertkessel und Wärmepumpe. Der Gasanteil darf nicht mehr als 35 % der erzeugten Wärme betragen. Diese Lösung ist für schlecht gedämmte Altbauten interessant, in denen eine reine Wärmepumpe ineffizient wäre.

Pelletheizung: Biomasseheizungen erfüllen die 65-%-Pflicht, unterliegen aber der Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV). In Innenstadtbereichen wie der Kölner Altstadt oder Teilen von Nippes kann die Kommune den Betrieb von Biomasseheizungen aus Luftqualitätsgründen einschränken.

Wasserstoffheizung: Technisch zugelassen, aber praktisch in Köln derzeit nicht realisierbar mangels Grünwasserstoffversorgungsnetz.

Ausnahmen und Härtefallregelungen

Das GEG enthält mehrere Ausnahmen, die für Kölner Eigentümer relevant sind (§§ 71b71l GEG):

• Altersausnahme (§ 71k GEG): Wer am 1. Januar 2024 das 80. Lebensjahr vollendet hat und das Gebäude selbst bewohnt, ist von der Pflicht zur Heizungsumrüstung ausgenommen, solange das Eigentum nicht auf einen Erwerber übergeht, der die Altersgrenze nicht erfüllt.
• Wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Eine Ausnahme kann beantragt werden, wenn die Umrüstung wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Maßstab ist ein Amortisationszeitraum von mehr als 20 Jahren. Die Zuständigkeit liegt bei der zuständigen Behörde der Stadt Köln (Bauaufsichtsamt).
• Technische Unmöglichkeit: Wenn der Einbau einer Wärmepumpe wegen des Gebäudes baulich nicht möglich ist (z. B. in denkmalgeschützten Gebäuden mit strengen Auflagen, enge Innenstadtbebauung ohne Platzmöglichkeit für Außeneinheit).
• Denkmalschutz: Für denkmalgeschützte Gebäude (in Köln z. B. viele Bauten in der Altstadt, in Nippes und in Ehrenfeld) gelten erleichterte Anforderungen. Der Denkmalschutz hat Vorrang vor dem GEG, wenn die energetischen Maßnahmen das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigen würden.

Kosten einer Wärmepumpe

Die Investitionskosten für eine Wärmepumpe variieren stark je nach Typ, Gebäudegröße und Untergrund:

Wärmepumpentyp	Investitionskosten (inkl. Installation)	Geeignet für
Luft Wasser Wärmepumpe	15.000 bis 25.000 €	Neubauten und sanierte Altbauten
Sole Wasser (Erdwärme, Flächenkollektor)	18.000 bis 28.000 €	Häuser mit Garten (Kölner Randlagen)
Sole Wasser (Tiefenbohrung)	25.000 bis 40.000 €	Häuser ohne Gartenfläche
Wasser Wasser (Grundwasser)	20.000 bis 35.000 €	Geeignetes Grundwasservorkommen nötig

In Köln ist das häufigste Modell die Luft Wasser Wärmepumpe, da sie keine Erdarbeiten erfordert. Allerdings erzeugt die Außeneinheit ein Betriebsgeräusch, das in dicht bebauten Stadtteilen wie Ehrenfeld, Nippes oder der Südstadt genehmigungspflichtig sein kann (Immissionsschutz, TA Lärm: max. 45 dB(A) in Mischgebieten tagsüber).

Laufende Kosten: Eine Wärmepumpe (JAZ 3,5) verbraucht für ein typisches Kölner Einfamilienhaus ca. 4.000 bis 5.000 kWh Strom pro Jahr. Bei einem Strompreis von 30 Ct/kWh = 1.200 bis 1.500 €/Jahr Betriebskosten, gegenüber 1.800 bis 2.400 € für Gas (Stand 2024). Die Einsparung beträgt ca. 500 bis 900 € pro Jahr, und steigt mit dem Klimabonus durch günstigeren Wärmepumpentarif.

Förderung über BEG und BAFA

Der Heizungstausch auf eine Wärmepumpe oder eine andere erneuerbare Heizung wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) gefördert. Die Förderung läuft seit August 2024 über das BAFA:

• Grundförderung: 30 % der förderfähigen Kosten (max. 30.000 € Bemessungsgrundlage = max. 9.000 € Zuschuss)
• Klimabonus: +20 % bei Austausch einer Heizung mit fossilem Brennstoff, wenn der Einbau bis 31.12.2028 erfolgt
• Einkommensbonus: +30 % für Haushalte mit zu versteuerndem Jahreseinkommen unter 40.000 €
• Maximale Gesamtförderung: 70 % = bis zu 21.000 € Zuschuss bei 30.000 € Bemessungsgrundlage

Für ein typisches Kölner Einfamilienhaus mit einer Wärmepumpe für 20.000 € bedeutet das: Bei 50 % Förderung (Grundförderung + Klimabonus) = 10.000 € Zuschuss. Die Nettoinvestition nach Förderung: 10.000 €.

Wichtig: Antrag vor Auftragsvergabe stellen! Wer zuerst den Handwerker bestellt und dann den BAFA-Antrag stellt, verliert den Förderanspruch vollständig.

Energieausweis nach GEG

Das GEG regelt in §§ 79 bis 88 die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises. In Köln ist der Energieausweis bei jedem Immobilienverkauf und bei jeder neuen Vermietung Pflicht. Er muss Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden, spätestens bei der Besichtigung (§ 80 GEG).

Es gibt zwei Arten:

• Bedarfsausweis: Berücksichtigt die technischen Eigenschaften des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fensterflächen). Für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die die Wärmeschutzanforderungen nicht erfüllen, ist der Bedarfsausweis Pflicht.
• Verbrauchsausweis: Basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre. Günstiger und schneller, aber weniger aussagekräftig.

Ein schlechter Energieausweis (Klasse F, G, H) hat in Köln zunehmend direkte Auswirkungen auf den erzielbaren Kaufpreis. Studien zeigen, dass Immobilien mit Energieklasse H im Vergleich zu Klasse C Preisabschläge von 15 bis 25 % erzielen müssen, um Käufer zu finden.

Auswirkungen auf den Immobilienwert

Das GEG hat erhebliche Auswirkungen auf den Kölner Immobilienmarkt. Käufer kalkulieren die Sanierungskosten für veraltete Heizungen immer stärker in ihr Angebot ein:

• Ein Gebäude mit einer 25 Jahre alten Gasheizung, die in absehbarer Zeit ausgetauscht werden muss, ist mit einem geschätzten Sanierungsaufwand von 15.000 bis 25.000 € (Wärmepumpe nach Förderung) belastet.
• Käufer verhandeln diesen Betrag zunehmend vom Angebotspreis herunter.
• Immobilien in Fernwärmegebieten sind dagegen im Wert stabil, weil der Wechsel auf erneuerbare Fernwärme ohne Eigeninvestition möglich ist.

Für den Kölner Markt gilt: Immobilien mit modernisierter Heizung (Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss) und gutem Energieausweis (A oder B) erzielen gegenüber vergleichbaren Objekten mit Gas/Öl Heizung Aufschläge von 5 bis 15 %.

Was beim Kauf eines Altbaus beachten?

Wer in Köln einen Altbau kauft, und das ist die Mehrheit der Transaktionen, sollte das GEG als Hausaufgabe vor dem Notartermin erledigen:

1. Energieausweis prüfen: Energieklasse, Baujahr der Heizung, empfohlene Modernisierungsmaßnahmen.
2. Heizungsalter checken: Gasheizungen, die nach dem 1. Februar 2002 installiert wurden, dürfen noch 30 Jahre betrieben werden (§ 72 GEG), also bis 2032. Ältere Kessel müssen möglicherweise bald getauscht werden.
3. Fernwärmeverfügbarkeit prüfen: Über die Website der RheinEnergie lässt sich prüfen, ob für die Adresse ein Fernwärmeanschluss verfügbar ist oder in den nächsten Jahren geplant wird.
4. Sanierungskosten einkalkulieren: Holen Sie Angebote ein oder lassen Sie von einem Energieberater eine grobe Kostenschätzung erstellen.
5. Fördermittel einplanen: Die BAFA-Förderung für den Heizungstausch ist an den Eigentümer gebunden, als neuer Eigentümer haben Sie denselben Anspruch wie ein langjähriger Eigentümer.