Mietpreisbremse Köln 2026: Was gilt für Vermieter?

Was ist die Mietpreisbremse? (§ 556d BGB)

Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument des deutschen Mietrechts, das die Anfangsmiete bei Neuabschluss eines Mietvertrags begrenzt. Die Rechtsgrundlage findet sich in den §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das Gesetz gilt seit dem 1. Juni 2015 und wurde zuletzt durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) 2019 und die Bundesratsverordnungen der Länder bis Ende 2029 verlängert.

Der Kern der Regelung laut § 556d Abs. 1 BGB: Die Miete darf bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Für Köln gilt: Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Kölner Mietspiegel.

Wichtig ist die Unterscheidung: Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Neuabschlüsse von Mietverhältnissen. Laufende Mietverträge unterliegen einem separaten Schutzrahmen: der Kappungsgrenze (§ 558 BGB) und dem Mietspiegel als Obergrenze bei Mieterhöhungsverlangen.

In welchen Kölner Gebieten gilt die Mietpreisbremse?

In Nordrhein Westfalen wurde die Mietpreisbremse durch die „Verordnung über die Bestimmung von Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten" erlassen. Köln ist vollumfänglich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, die Mietpreisbremse gilt damit für alle Stadtbezirke und Stadtteile Kölns ohne räumliche Ausnahmen.

Die NRW-Verordnung (MietSchG NRW) wurde zuletzt 2020 verlängert und gilt bis Ende 2029. Eine erneute Verlängerung gilt politisch als wahrscheinlich. Köln gehört neben Bonn, Düsseldorf, Münster und Aachen zu den NRW-Städten mit der stärksten Anspannung des Wohnungsmarkts.

Für Vermieter bedeutet das konkret: Bei jeder Neuvermietung in Köln, egal ob in Lindenthal, Kalk, Chorweiler oder Marienburg, ist die Mietpreisbremse zu prüfen. Die geografische Lage innerhalb Kölns spielt für die Anwendbarkeit der Bremse keine Rolle; wohl aber für die Höhe der zulässigen Miete, denn der Mietspiegel differenziert nach Wohnlagen.

Mietspiegel Köln 2024: Konkrete Zahlen

Der Kölner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB. Er wird alle zwei Jahre von der Stadt Köln unter Beteiligung von Mieterverbänden und Vermieterverbänden auf Basis einer empirischen Befragung erstellt. Der aktuelle Mietspiegel gilt für 2023/2024 und wird voraussichtlich Mitte 2025 aktualisiert.

Der Mietspiegel weist Nettokaltmieten (€/m²) nach folgenden Merkmalen aus:

• Wohnlage: einfach / mittel / gut
• Baualtersklasse: vor 1950, 1950 bis 1965, 1966 bis 1977, 1978 bis 1991, 1992 bis 2003, ab 2004
• Wohnflächengruppe: unter 40 m², 40 bis 60 m², 60 bis 90 m², über 90 m²
• Ausstattungsmerkmale (Zu- und Abschläge)

Richtwerte Kölner Mietspiegel 2024 (Nettokaltmiete €/m², Wohnfläche 60 bis 90 m²):

Wohnlage	Bj. vor 1950	Bj. 1966 bis 1977	Bj. 1992 bis 2003	Bj. ab 2004
Einfache Lage	9,20 €	9,80 €	10,90 €	12,50 €
Mittlere Lage	10,80 €	11,40 €	13,20 €	15,00 €
Gute Lage	13,00 €	13,80 €	15,50 €	18,00 €

Diese Werte sind Richtwerte (Mittelwerte der Spannen). Die tatsächlichen Werte aus dem Mietspiegel werden über Tabellen mit Spannen ausgewiesen. Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale (z.B. Einbauküche, Balkon, Aufzug, modernes Bad) können die Vergleichsmiete um 5 bis 15 % verschieben.

Praktisches Beispiel: Eine Wohnung in mittlerer Lage, Baujahr 1975, 75 m², Nippes. Mietspiegelrichtwert: ca. 11,40 €/m². Zulässige Obergrenze bei Neuvermietung (Mietpreisbremse): 11,40 € × 1,10 = 12,54 €/m². Monatliche Höchstmiete nettokalt: 75 m² × 12,54 € = 940,50 €/Monat.

Wie viel darf die Miete im laufenden Vertrag steigen?

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen, unabhängig von der Mietpreisbremse. Grundregel: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % erhöht werden (bundesweiter Standard). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, und dazu zählt Köln, gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren.

Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung (§ 558a BGB):

• Schriftliche Begründung mit Bezug auf ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen)
• Jahresfrist: Letzte Mieterhöhung muss mindestens 12 Monate zurückliegen
• Begründungsfrist: Erhöhung gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens
• Zustimmungsfrist: Mieter hat 2 Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen oder zu klagen

Praktisches Beispiel: Aktuelle Miete 900 €/Monat (mittlere Lage, 75 m²). Kölner Mietspiegel erlaubt 11,40 €/m² = 855 €/Monat. Da die aktuelle Miete bereits über dem Mietspiegel liegt, ist keine Erhöhung möglich. Würde die Miete dagegen 800 €/Monat betragen, wäre eine Erhöhung auf maximal 920 €/Monat (= 800 € + 15 %) innerhalb von drei Jahren denkbar, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete das hergibt.

Was darf der Vermieter bei Neuvermietung verlangen?

Die Berechnung der zulässigen Anfangsmiete bei Neuvermietung erfolgt in drei Schritten:

1. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Mietspiegeltabellenwert für Wohnlage, Baujahr, Wohnfläche ablesen. Zu- und Abschläge für Ausstattung hinzurechnen.
2. 10-%-Grenze aufschlagen: Der zulässige Höchstwert bei Neuvermietung = Vergleichsmiete × 1,10.
3. Ausnahmen prüfen: Gilt die Vormieteausnahme (§ 556e BGB)? Wurde ausführlich modernisiert? Ist es ein Neubau ab Oktober 2014?

Vermieter, die keinen der Ausnahmetatbestände in Anspruch nehmen können, dürfen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird primär durch den qualifizierten Mietspiegel bestimmt. Ist kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, kommen Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder einfache Mietspiegel als Grundlage in Betracht (§ 558a Abs. 2 BGB).

Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Fällen. § 556e und § 556f BGB regeln die Ausnahmen:

Neubau (§ 556f Satz 1 BGB)

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies gilt für die Erstvermietung nach Neubau dauerhaft, für die erste Miete und für jede weitere Vermietung, solange es sich um Neubauten handelt. In Köln betrifft das insbesondere Neubauprojekte in Deutz (Deutzer Hafen), Ehrenfeld (Vogelsang) und Mülheim.

Erste Vermietung nach ausführlicher Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB)

Wurde eine Wohnung so ausführlich modernisiert, dass die Investitionen mindestens einem Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus entsprechen, gilt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nach Abschluss der Modernisierung nicht. Der Nachweis ist aufwendig, es muss dokumentiert werden, dass tatsächlich erhebliche Investitionen in die Wohnung geflossen sind (Heizsystem, Sanitär, Fenster, Böden, Elektrik etc.).

Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)

Hat der Vormieter bereits eine Miete bezahlt, die über dem nach § 556d zulässigen Betrag lag, darf der neue Vermieter diese höhere Miete (Vormiete) als Ausgangsmiete weiterverwenden, auch wenn sie mehr als 10 % über dem Mietspiegel liegt. Der Vermieter muss die Höhe der Vormiete auf Verlangen des Mieters nachweisen. Achtung: Wurde der vorherige Mieter extra mit einem hohen Mietzins abgefunden, um die Vorvermietungsausnahme künstlich zu schaffen, kann dies rechtsmissbräuchlich sein.

Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB

Auch wenn die Mietpreisbremse greift: Ein Vermieter darf nach Modernisierung die Miete um 8 % der aufgewendeten Kosten p.a. erhöhen (§ 559 BGB). Bei einer Investition von 30.000 € wären das 2.400 €/Jahr = 200 €/Monat mehr Miete. Auch diese Erhöhung ist auf 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren gedeckelt.

Was tun, wenn der Vermieter zu viel verlangt? (Rüge und Rückforderung)

Mieter, die vermuten, dass ihre Anfangsmiete gegen die Mietpreisbremse verstößt, können wie folgt vorgehen:

Schritt 1: Prüfung anhand des Mietspiegels

Berechnen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Kölner Mietspiegels (erhältlich bei der Stadt Köln, dem Mieterverein Köln oder online). Vergleichen Sie den Wert mit Ihrer vereinbarten Nettokaltmiete.

Schritt 2: Qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB)

Die Rüge muss schriftlich erfolgen, muss aber seit der Gesetzesänderung 2019 nicht mehr konkret begründet werden. Es reicht, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber erklärt, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Die Rüge sollte per Einwurfeinschreiben verschickt werden, um den Zugang nachweisen zu können.

Musterformulierung: „Ich rüge hiermit gemäß § 556g Abs. 2 BGB, dass die mit dem Mietvertrag vom [Datum] vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von [X €] die gemäß § 556d BGB zulässige Höchstmiete übersteigt. Ich bitte um Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB sowie um Bestätigung, dass die Miete entsprechend angepasst wird."

Schritt 3: Rückforderung

Seit der Rüge (nicht rückwirkend) kann der Mieter die Miete auf die zulässige Höhe reduzieren und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch besteht also nicht für Zahlungen vor der Rüge (§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB). Ausnahme: Hat der Vermieter die nach § 556g Abs. 1a BGB vorgeschriebene Auskunft nicht erteilt, beginnt die Rückforderungspflicht bereits ab Vertragsbeginn.

Der Mieterverein Köln (Südstraße 40a, 50674 Köln, Tel. 0221 / 162050) bietet kostenlose Erstberatung und Musterformulare an.

Auskunftspflicht des Vermieters

§ 556g Abs. 1a BGB verpflichtet Vermieter, dem Mieter auf Verlangen Auskunft zu erteilen, warum ein Ausnahmetatbestand in Anspruch genommen wird. Diese Auskunftspflicht gilt insbesondere, wenn:

• die Vormieteausnahme in Anspruch genommen wird (Höhe der Vormiete + Beginn und Ende des Vormietverhältnisses)
• ein Modernisierungsaufschlag angewendet wird (Art und Umfang der Modernisierung, aufgewendete Kosten)
• die Neubauausnahme in Anspruch genommen wird (Datum der Ersterstvermietung)

Für Vermieter, die einen Ausnahmetatbestand nutzen wollen, gilt: Die Auskunft muss vor oder gleichzeitig mit dem Vertragsschluss unaufgefordert erteilt werden. Wer dies versäumt, verliert seinen Anspruch auf die höhere Miete rückwirkend bis zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB).

Indexmiete und Staffelmiete im Vergleich

Staffelmiete (§ 557a BGB)

Bei einer Staffelmiete werden künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Die Miete steigt zu festgelegten Zeitpunkten um festgelegte Beträge. Mindestens 12 Monate müssen zwischen den Stufen liegen. Während der Staffelmietvereinbarung ist eine gesonderte Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt auch für die erste Stufe der Staffelmiete. Beginnt die Staffelmiete zu hoch, ist die gesamte Vereinbarung insoweit unwirksam. Die Folgestufen sind dann ebenfalls nur gültig, soweit sie die zulässige Miete nicht übersteigen.

Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Indexmiete koppelt die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Sie steigt automatisch mit der Inflation, ohne weitere Begründungspflicht des Vermieters. In Zeiten hoher Inflation (wie 2022/2023 mit teils über 8 %) kann die Indexmiete erheblich steigen. Eine gesonderte Mieterhöhung nach § 558 BGB ist parallel ausgeschlossen.

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch bei der Indexmiete: Die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss unterliegt der Bremse. Spätere Anpassungen an den Index sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst, auch wenn sie die 10-%-Grenze überschreiten.

Aus Mietersicht: Eine Indexmietvereinbarung hat Vor- und Nachteile. In Niedriginflationsphasen ist sie günstig; in Hochinflationsphasen können Mieter erheblich belastet werden. Aus Vermietersicht ist die Indexmiete planbar und erspart Begründungsaufwand.

Qualifizierter Mietspiegel Köln

Der Kölner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Das bedeutet:

• Er basiert auf einer wissenschaftlich anerkannten Methodik (repräsentative Stichprobenerhebung)
• Er wurde unter Beteiligung von Interessenverbänden (Mieterverein, Haus & Grund, Vermieterverbände) erstellt
• Er hat eine stärkere Vermutungswirkung als ein einfacher Mietspiegel

In der Praxis bedeutet der qualifizierte Status: Wenn ein Vermieter bei einer Mieterhöhung auf den qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt, wird die Richtigkeit seiner Begründung gesetzlich vermutet (§ 558d Abs. 3 BGB). Der Mieter kann diese Vermutung erschüttern, aber die Beweislast liegt zunächst bei ihm. Umgekehrt muss ein Vermieter, der den Mietspiegel nicht nutzt, eine aufwendigere Begründung liefern (Gutachten, Vergleichswohnungen).

Den aktuellen Kölner Mietspiegel erhalten Sie kostenlos beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln (Stadthaus Deutz, Willy Brandt Platz 2, 50679 Köln) sowie als Download auf der Website der Stadt Köln.