Wohnungsbesichtigung: Checkliste für Käufer

Vorbereitung: Was Sie vor dem Termin erledigen sollten

Eine fundierte Besichtigung beginnt nicht am Besichtigungstag, sondern Tage davor. Je besser Sie vorbereitet sind, desto gezielter können Sie die begrenzte Zeit vor Ort nutzen. Typischerweise dauert eine Erstbesichtigung 30 bis 60 Minuten, zu wenig, um eine sechsstellige Kaufentscheidung unvorbereitet zu treffen.

Vor dem Termin sollten Sie:

• Das Exposé vollständig lesen und Ungereimtheiten oder fehlende Angaben notieren
• Die Lage auf Google Maps und in Street View prüfen: Gibt es Lärm- oder Geruchsquellen in der Nähe? Wie ist die Infrastruktur (Supermärkte, ÖPNV, Schulen, Parks)?
• Den Bodenrichtwert und aktuelle Verkaufspreise im Stadtteil recherchieren (BORIS NRW oder Wonora Marktreport), damit Sie wissen, ob der Angebotspreis realistisch ist
• Das Baujahr des Gebäudes in Erfahrung bringen und daraus ableiten, welche typischen Schwachstellen bei diesem Alter zu erwarten sind
• Fragen aufschreiben, die Sie dem Verkäufer oder Makler stellen möchten

Kölner Besonderheit: In manchen Stadtteilen, insbesondere in Altbauten in Ehrenfeld, Nippes, Lindenthal und der Südstadt, sind Feuchtigkeitsprobleme im Keller und alte Elektroinstallationen häufige Probleme. Informieren Sie sich vorab über die baujahrtypischen Schwachstellen für das Baujahr der Immobilie.

Was Sie zur Besichtigung mitbringen sollten

Kommen Sie ausgestattet wie ein professioneller Käufer:

• Diese Checkliste ausgedruckt, damit Sie nichts vergessen
• Taschenlampe, für dunkle Keller, Dachböden, Kriechkeller und Revisionsöffnungen
• Smartphone, für Fotos und Videos (nur mit Erlaubnis des Eigentümers/Maklers)
• Maßband, um zu prüfen, ob Ihre Möbel passen, und um Raumgrößen zu verifizieren
• Kompass oder Kompassapp, um die Himmelsrichtung und damit den Lichteinfall zu prüfen
• Stift und Notizblock, für handschriftliche Notizen und Raumskizzen
• Ggf. einfaches Feuchtigkeitsmessgerät (ab ca. 20 € im Baumarkt), für Wände und Böden, wenn Sie Feuchtigkeitsverdacht haben

Außenbereich: Dach, Fassade, Keller, Garage

Dach

Das Dach ist eine der teuersten Sanierungsmaßnahmen: Eine vollständige Dachsanierung kostet je nach Größe und Material zwischen 15.000 und 60.000 €. Prüfen Sie:

• Sichtbare Schäden an Dachziegeln: Risse, fehlende Ziegel, Moosbefall (deutet auf Feuchtigkeit hin)
• Zustand der Dachrinnen und Fallrohre (verrostet, defekt, verstopft?)
• Alter und Zustand der Dachdämmung (wenn sichtbar)
• Fragen Sie: Wann wurde das Dach zuletzt saniert? Gibt es Undichtigkeiten?

Fassade

• Risse im Putz: Kleinere Haarrisse sind normal, breitere Risse (über 0,3 mm) können auf Setzungsschäden hinweisen
• Feuchtigkeitsspuren an der Sockelzone (unterster Bereich der Außenwand)
• Zustand des Wärmedämmverbundsystems (WDVS), falls vorhanden: Löcher, Risse, Abplatzungen
• Farbe und Schmutz: Grüne Verfärbungen durch Algen sind ein Hinweis auf dauerhafte Feuchtigkeit

Fenster und Türen

• Baujahr und Verglasung: Einfachverglasung (vor ca. 1990) hat einen U-Wert von ca. 5,8 W/m²K, viele Mal schlechter als moderne Dreifachverglasung (ca. 0,6 bis 0,8 W/m²K). Austausch kostet 400 bis 1.000 € pro Fenster
• Kondensation zwischen den Scheiben = defekte Dichtung, Scheibe muss getauscht werden
• Klemmen Fenster oder Türen? Das kann auf Setzungsschäden im Mauerwerk hinweisen

Keller

• Feuchtigkeitsspuren: Weiße Ausblühungen (Salzflecken) an den Kellerwänden sind ein sicheres Zeichen für eindringende Feuchtigkeit
• Geruch: Muffiger, erdiger Geruch deutet auf Schimmelpilze hin, auch wenn man ihn nicht sieht
• Ist der Keller als Wohnraum genutzt? Das erfordert besondere Anforderungen (z. B. Mindestlichteinfallswinkel)

Garage und Außenanlagen

• Zustand des Daches der Garage, separate Sanierungskosten
• Elektrische Anschlüsse in der Garage vorhanden (für Ladesäule)?
• Zustand von Terasse, Pflasterung, Einfahrt, Zäunen

Innenbereich: Raum für Raum

Wände und Decken

Prüfen Sie systematisch in jedem Raum:

• Feuchtigkeitsflecken: Besonders in Raumecken, auf der Außenwandseite, hinter eingebauten Schränken und unterhalb von Fenstern. Schimmel versteckt sich gerne hinter Tapeten und Möbeln, fragen Sie gezielt danach.
• Risse: Haarrisse im Putz sind normal; systematische, diagonal verlaufende Risse können Setzungsschäden bedeuten
• Tapeten und Anstriche: Frisch gestrichene Wände können Schäden kaschieren, fragen Sie nach dem Grund der Renovierung

Böden

• Parkett: Wie alt? Gibt es Kratzer, aufgequollene Bereiche (Feuchtigkeitsschaden), hohlklingende Stellen?
• Fliesen: Sind Fugen intakt? Klingen Fliesen beim Klopfen hohl (Delamination)?
• Teppichboden: Was verbirgt sich darunter? Fragen Sie, ob Sie eine Ecke lüften dürfen
• Ist der Fußboden plan? Unebenheiten können auf Absenkungen hinweisen

Badezimmer und Küche

• Silikonfugen: Schwärzliche Verfärbungen sind Schimmel, oft nur oberflächlich, kann aber tiefer gehen
• Funktionieren alle Armaturen? Prüfen Sie den Wasserdruck (kaltes und warmes Wasser)
• Dusche/Wanne: Gibt es Risse oder Undichtigkeiten im Bereich der Abdichtung?
• Abflüsse: Läuft Wasser zügig ab? Schlechte Abläufe deuten auf Rohrverstopfungen hin
• Belüftung: Gibt es ein Fenster oder mechanische Lüftung? Fehlende Lüftung fördert Schimmelbildung

Dachboden

• Feuchtigkeitsflecken an den Dachsparren oder der Dacheindeckung
• Zustand und Stärke der Dachdämmung (Mindestanforderung nach GEG: 16 bis 24 cm je nach Material)
• Ist der Dachboden ausbaufähig? Das kann den Wert der Immobilie erheblich steigern

Heizung, Elektrik, Wasser: Technische Anlagen prüfen

Heizungsanlage

Das Alter der Heizungsanlage ist einer der wichtigsten Kostenfaktoren. Eine Heizungserneuerung kostet je nach System 10.000 bis 30.000 € (Gasbrennwert) bis 25.000 bis 50.000 € (Wärmepumpe inkl. Installation).

• Baujahr der Heizung: Über 20 Jahre alte Anlagen sind nach § 72 GEG (Gebäudeenergiegesetz) unter Umständen austauschpflichtiger, und werden ohnehin bald ersetzt werden müssen
• Art der Energieversorgung: Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme? In Köln ist Fernwärme (RheinEnergie) in vielen Stadtteilen eine Option
• Wann war die letzte Wartung? Fragen Sie nach dem Wartungsprotokoll
• Gibt es Fußbodenheizung? In welchen Räumen? Funktioniert sie in allen Zonen?

Wichtig für Käufer: Seit dem Heizungsgesetz (GEG-Novelle 2024) müssen neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Beim Kauf einer Immobilie mit alter Ölheizung sollten Sie die Folgekosten für eine Erneuerung einkalkulieren.

Elektroinstallation

• Alter der Elektroinstallation: In Altbauten der 1950er1970er Jahre gibt es teils noch Aluminiumleitungen oder Schmelzsicherungen ohne FI-Schutzschalter
• Moderner Sicherungskasten mit Leitungsschutzschaltern und FI-Schutzschalter (RCD)?
• Ausreichend Steckdosen? In Altbauten oft nur 1 bis 2 pro Raum, nicht zeitgemäß
• Gibt es einen Netzanschluss für eine Wallbox (E-Auto Ladestation)?

Wasserinstallation

• Alter der Rohre: Bleileitungen (in sehr alten Gebäuden bis ca. 1960er Jahre) sind gesundheitsschädlich und müssen ausgetauscht werden
• Warmwasserversorgung: Zentralheizung, Durchlauferhitzer oder Boiler?
• Wasserflecken unter Waschbecken, an Rohrleitungen oder in Revisionsöffnungen

Worauf bei Altbau und Neubau jeweils zu achten ist

Altbau (vor 1990)

Altbauten in Köln, besonders die begehrten Gründerzeitbauten in Ehrenfeld, Nippes, Nippes und der Südstadt, haben häufige Schwachpunkte:

• Feuchtigkeitsprobleme im Keller (fehlende Horizontalsperre)
• Alte Elektroinstallation, möglicherweise ohne Schutzleiter
• Unzureichende oder fehlende Wärmedämmung der Außenwände und des Daches
• Bleirohre in sehr alten Gebäuden (vor 1960)
• Oft: Einzelfenster oder veraltete Isolierfenster

Das bedeutet nicht, dass Sie einen Altbau nicht kaufen sollten, aber Sie müssen die Sanierungskosten realistisch einkalkulieren. Energetische Sanierungen (Fassade, Fenster, Heizung, Dach) können 50.000 bis 150.000 € kosten, werden aber vom Staat erheblich gefördert (BAFA, KfW 261).

Neubau (ab ca. 2010)

Neubauten haben zwar kaum Sanierungsbedarf, haben aber andere Prüfpunkte:

• Baumängel: Leider keine Seltenheit. Risse im Estrich, undichte Anschlüsse, fehlerhafte Lüftungsanlagen
• Ist das Objekt abgenommen? Liegt ein Abnahmeprotokoll vor?
• Besteht noch Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Bauträger (5 Jahre nach Abnahme gemäß § 634a BGB)?
• Haben andere Eigentümer in der WEG-Gemeinschaft bereits Mängel gerügt?

Welche Unterlagen sollten Sie einsehen?

Fordern Sie diese Unterlagen beim Besichtigungstermin an, oder vorab per E-Mail:

• Energieausweis: Pflichtdokument nach § 80 GEG. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis gibt Auskunft über Energieeffizienz. Energieklasse A+ bis H, in Köln findet man beim Altbau oft E bis G.
• Grundrisszeichnungen: Stimmt die Wohnfläche mit dem Exposé überein?
• Grundbuchauszug: Gibt es Belastungen, Wegerechte, Grundschulden, Erbbaurechte?
• Bei Eigentumswohnung: WEG-Unterlagen, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, letzte Protokolle der Eigentümerversammlung, aktuelle Betriebskostenabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Betriebskostenabrechnung der letzten 2 bis 3 Jahre: Wie hoch sind die tatsächlichen Nebenkosten?
• Letzte Heizkostenabrechnung: Plausibel für die Gebäudegröße?
• Handwerkerrechnungen und Sanierungsnachweise der letzten 10 Jahre: Was wurde wann gemacht?

Bei vermieteten Immobilien zusätzlich: aktueller Mietvertrag, Mieterhöhungshistorie, Nebenkostenabrechnungen.

Die wichtigsten Fragen an den Verkäufer

Stellen Sie diese Fragen direkt und werten Sie die Antworten, und die Körpersprache:

• Warum wird verkauft? (Zeitmangel, Erbschaft, Umzug, oder gibt es Probleme mit der Immobilie?)
• Wie lange steht die Immobilie schon zum Verkauf? (Lang = möglicherweise Probleme oder überhöhter Preis)
• Gibt es bekannte Mängel, die nicht im Exposé stehen?
• Wie alt ist die Heizungsanlage, und wann wurde sie zuletzt gewartet?
• Wann wurden Dach, Fenster, Fassade oder Elektroinstallation zuletzt saniert?
• Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom Gemeinschaft)?
• Bei ETW: Wie hoch ist das monatliche Hausgeld? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage des Gesamtgebäudes? Sind größere Sanierungen in der WEG geplant?
• Gibt es Nachbarschaftsstreitigkeiten oder sonstige rechtliche Auseinandersetzungen?
• Sind alle Ausbauten und Umbauten genehmigt?

Tipp: Antworten Sie offen auf die Frage nach Ihrer Absicht, „Wir suchen langfristig für die Familie", das fördert klare Antworten des Verkäufers. Ein erfahrene Makler ist bei diesen Fragen häufig transparenter als ein privater Verkäufer, der rechtlich (§ 444 BGB, kein Ausschluss arglistig verschwiegener Mängel) ebenfalls zur Offenlegung verpflichtet ist.

Zweiter Besichtigungstermin: Wann sinnvoll?

Immer, wenn Sie ernsthaft kaufinteressiert sind. Die Erstbesichtigung dient der Grundorientierung. Die Zweitbesichtigung sollte:

• Zu einer anderen Tageszeit stattfinden (z. B. abends, wenn am Morgen besichtigt wurde), um den Lichteinfall und das Straßengeräusch realistisch einzuschätzen
• Ohne die Kinder, wenn möglich, damit Sie sich besser konzentrieren können
• Mit einem zweiten Paar Augen: Partner, Freund oder Elternteil mit handwerklichem Hintergrund
• Idealerweise mit einem Sachverständigen oder Gutachter (siehe unten)

Beim zweiten Termin können Sie gezielter nachfragen, fehlende Unterlagen einsehen und die Punkte prüfen, die beim ersten Termin unklar waren. Verhandeln Sie beim zweiten Termin noch nicht über den Preis, das kommt nach dem Gutachten.

Gutachter einschalten: Wann und wie viel kostet das?

Ein Bausachverständiger kann Schäden erkennen, die ein Laie übersieht: Rissemuster, Feuchtigkeitsquellen hinter Verkleidungen, Baumängel, fehlerhafte Installationen. Die Kosten:

• Kurzgutachten/Begehung (ohne schriftliches Gutachten): ca. 300 bis 600 €
• Bewertungsgutachten (schriftlich, mit Fotos und Befundbericht): ca. 800 bis 1.500 €
• Vollgutachten (Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB): ca. 1.500 bis 3.000 € und mehr, je nach Immobilienwert

Für Käufer, die eine Immobilie ernsthaft in Betracht ziehen, ist eine Begehung mit einem Bausachverständigen vor dem Kaufvertragsabschluss absolute Pflichtübung. Die Kosten sind minimal im Vergleich zu dem, was Sie vermeiden: nicht erkannte Schäden können in der Praxis Nachfolgekosten von 30.000 bis 100.000 € verursachen.

In Köln bieten der TÜV Rheinland, DEKRA und zahlreiche freie Bausachverständige solche Dienstleistungen an. Achten Sie auf eine anerkannte Qualifikation (z. B. öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger gemäß §§ 36, 36a GewO).

Die emotionale Falle: Schnellentscheidung vermeiden

Der Kölner Immobilienmarkt ist eng. Gute Objekte in gefragten Lagen (Lindenthal, Ehrenfeld, Nippes, Südstadt, Sülz) sind teilweise innerhalb von wenigen Tagen vergriffen, das erzeugt Druck. Verkäufer und Makler wissen das, und manchmal wird mit einer vorgeblichen Konkurrenzsituation gearbeitet.

Wichtig: Lassen Sie sich nicht zu einer Kaufentscheidung drängen, die Sie innerhalb von 24 Stunden nach der Erstbesichtigung treffen. Eine gute Immobilie hält auch drei Tage aus. Wer Ihnen sagt, Sie müssten jetzt unterschreiben, ohne die Immobilie nochmals besichtig oder ein Gutachten in Auftrag gegeben zu haben, handelt nicht in Ihrem Interesse.

Gegenmaßnahmen:

• Checkliste abarbeiten, Emotionen beiseite, Fakten vorne
• Zweiten Besichtigungstermin immer einfordern
• Keine verbindliche Kaufzusage ohne schriftliche Finanzierungszusage der Bank
• Kaufvertrag nicht unterschreiben ohne anwaltliche oder notarielle Vorabprüfung

Eigentumswohnung und Haus: Was ist anders?

Bei einer Eigentumswohnung (ETW) haben Sie es mit dem Zustand Ihrer Wohnung ebenso wie mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) zu tun. Das WEG-Recht (Wohnungseigentumsgesetz) regelt die Rechte und Pflichten aller Eigentümer.

Zusätzliche Prüfpunkte bei ETW:

• Wie ist das Verhältnis unter den Eigentümern? Gibt es Konflikte (aus den WEG-Protokollen erkennbar)?
• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Zu niedrig (unter 25 €/m²/Jahr) bedeutet wahrscheinliche Sonderumlagen
• Sind größere Sanierungen geplant (Dach, Fassade, Aufzug)? Das kann zu Sonderumlagen von mehreren tausend Euro führen
• Wie ist der Verwalter? Professionelle Hausverwaltung oder Selbstverwaltung?
• Wie ist die Wohnung schallisoliert? (Trittschall, Luftschall, besonders in Altbauten oft mangelhaft)

Beim Haus sind Sie dagegen alleiniger Entscheidungsträger für Sanierungen und Instandhaltungen, aber auch allein verantwortlich für alle Kosten.

Besonderheiten bei vermieteten Immobilien

Kaufen Sie eine vermietete Immobilie, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf Sie als neuen Eigentümer über. Das hat Konsequenzen:

• Sie können den Mieter nicht sofort kündigen, nur wenn Sie Eigenbedarf geltend machen können (§ 573 BGB), und selbst dann gelten Fristen von 3 bis 9 Monaten je nach Mietdauer
• Prüfen Sie bei der Besichtigung: Stimmt der Zustand der Wohnung mit dem Mietvertrag überein?
• Fragen Sie: Wann wurde die letzte Miete gezahlt? Gibt es Mietrückstände?
• Wie ist die aktuelle Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Kölner Mietspiegel)? Ist noch Mieterhöhungspotenzial vorhanden (§ 558 BGB, max. +20 % in 3 Jahren auf Vergleichsmiete)?
• Wann läuft der Mietvertrag aus, oder handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag?

Bei der Besichtigung vermieteter Objekte können Sie oft nur in Begleitung des Maklers und nach Ankündigung gegenüber dem Mieter (mind. 24 Stunden vorher, § 554 BGB analog) besichtigen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, Ihnen einen ausführlichen Zugang zu gewähren, planen Sie entsprechend.